Best-Ocenki.ru

возмещения будет равна ставке процента ia функции износа. Более
того, равенство ip = ia позволяет в любой момент времени эксплуата
ции доходного актива вне зависимости от срока обеспечить за счет
фонда возмещения полную компенсацию потери стоимости актива.
Убедимся в этом на числовом примере.
Пример 1
Объект — земельный участок с улучшениями — приобретен по
рыночной стоимости за собственные средства за 1500 денежных еди
ниц (далее — д.е.). Из них за землю заплачено 500 д.е., а за улучше
ния – 1000 д.е. Норма отдачи на собственный капитал проекта при
нята в размере 10% годовых. Ставка процента ia функции износа и
ставка процента фонда возмещения iP равны между собой и числен
но равны норме отдачи на капитал1. В конце срока экономической
жизни осуществляется продажа оставшейся части актива (земли) за
те же 500 д.е. Для простоты и наглядности анализа в качестве срока
экономической жизни выберем 3летний период.
В соответствии с содержательными условиями примера совокуп
ный доход собственника Iq (полный доход с учетом приращения
1 В дальнейшем будем считать, что ставка процента ia функции износа всегда равна
ставке процента фонда возмещения ip.
VL Y ?
VP
VBO Y VBO SFF n iP , ( ) ? + ?
Y SFF n iP
, ( ) +
——————————————————————- VBO = =

средств в фонде возмещения), генерируемый активом, для каждого
года равен следующей сумме:
или
.
Доход 1го года раскладывается на следующие составляющие:
! доход на инвестиции в землю
= 500 ? 0,10 = 50 д.е.,
! доход на инвестиции в здание (улучшения)
= 1000 ? 1 ? 0,10 = 100 д.е.,
! доход для возврата капитала
= 1000 ? 0,302 ? 1 = 302 д.е.,
! совокупный доход = 452 д.е.
Доход 2го года соответственно раскладывается следующим обра
зом:
! доход на инвестиции в землю
= 500 ? 0,10 = 50 д.е.,
! доход на инвестиции в здание (улучшения)
= 70 д.е.,
! доход для возврата капитала
= 1000 ? 0,302 ? 1,1 = 332 д.е.,
! совокупный доход = 452 д.е.
И наконец, доход 3го года:
! доход на инвестиции в землю
= 500 ? 0,10 = 50 д.е.,
! доход на инвестиции в здание (улучшения)
= 1000 ? 0,37 ? 0,10 = 37 д.е.,
! доход для возврата капитала
= 1000 ? 0,302 ? 1,21 = 366 д.е.,
! совокупный доход = 452 д.е.
Iq IL IBq
on IBq
of1 IBq
of2 + + + =
Iq ILq
on IBq
on IBq
of + + =
IL1
on VL Y ? =
IB1
on 1000 bal 3 1 1 10% ; ? ; ( ) 0 1 , ? ? =
IB1
of 1000 SFF 3 10% ; ( ) ? 1 0 1 , + ( )l 1 ? ( ) ? =
I1 IL1
on IB1
on IB1
of + + =
IL2
on VL Y ? =
IB2
on 1000 bal 3 2 1 10% ; ? , ( ) 0 1 , ? ? 1000 0 7 0 10 , ? , ? = =
IB2
of 1000 SFF 3 10% ; ( ) 1 0 1 , + ( )2 1 ? ( ) ? ? =
I2 IL2
on IB2
on IB2
of + + =
IL3
on VL Y ? =
IB3
on 1000 bal 3 3 1 10% ; ? ; ( ) 0 1 , ? ? =
IB3
of 1000 SFF 3 10% ; ( ) 1 0 1 , + ( ) ? ? 3 1 ? ( ) =
I3 IL 3 ,
on IB 3 ,
on I3
of + + =

Из анализа динамики изменения денежных потоков следует, что
при постоянстве дохода от земли доход от здания снижается, а годо
вое приращение средств в фонде возмещения ежегодно возрастает.
Суммарный денежный поток (совокупный доход) в данном случае
при iP = Y постоянен. Это связано с тем, фонд возмещения полностью
компенсирует потери дохода от здания.
Итак, в процессе анализа динамики формирования доходов для
исходных данных представленного выше примера мы получили сле
дующую последовательность:
1 год — 452; 2 год — 452; 3 год — (452 + 500 = 952).
В соответствии с принципом ожидания текущая стоимость дан
ного потока доходов должна быть равна рыночной стоимости оцени
ваемого актива.
Действительно, для наших исходных данных имеем
PV = a(3; 10%) ? 452 + 500/10) = 2,487 ? 452 + 375,657 =
= 1500 (д.е.).
Аналогичный результат можно получить по формуле (6.1.17):
(д.е.).
Рассмотрим также, что получит собственник в конце периода
владения этим активом. Стоимость продажи равна 500 д.е. Накопле
ния в фонде возмещения VSF за три года можно оценить по формуле
(д.е.).
Таким образом, общая сумма средств в конце периода владения
активом равна его первоначальной стоимости (500 + 1000 = 1500).
Имея эти денежные средства на счете, собственник может либо при
обрести новый объект, либо восстановить улучшения старого путем,
например, капитального ремонта.
Проанализируем вариант оценки для случая полностью аморти
зируемого актива. Для этого будем считать, что земельный участок в
предыдущем примере имеет нулевую рыночную стоимость (резуль
таты расчетов представлены в табл. 6.1).
В последней строке табл. 6.1 приведен итоговый результат оцен
ки — 1000 д.е.
1 0 10 , + ( )3
VP V0

0 1 1000
500 1000 + ————————— 0 302 , ? + ,
—————————————————————- 1500 = = =
VSF S 3 10% ; ( ) 302 ? 1000 = =

Аналогичный результат можно получить по формуле (6.1.18)
(д.е.).
В табл. 6.1 стоимость объекта недвижимости для каждого года
рассчитывалась с использованием ранее введенной функции (1.7)
(см. строку 2).
Табл. 6.1.
Выполним оценку рыночной стоимости для каждого года анализа
с использованием формулы (6.1.5):
год 1: (д.е.),
год 2: (д.е.),
год 3: (д.е.).
Полученные результаты абсолютно идентичны результатам, по
лучаемым с помощью функции (6.1.7) изменения стоимости (см.
строку 2 табл. 6.1).
№
Наименование
позиций
Формулы расчета
Год
k = 1 k = 2 k = 3