Best-Ocenki.ru

женная на площадь помещений.
Если расторжение договоров является экономически нецелесооб
разным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей
рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на
которые заключены договоры аренды, — по договорным (контракт
ным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный
период больше срока аренды, то по окончании договора аренды про
гноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыноч
ных арендных ставок.
Учет существующих договоров аренды является обязательной, но
далеко не простой процедурой. Сложность ее состоит в том, что рас
считанный чистый операционный доход должен быть конвертиро
ван в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капи
тализации или дисконтирования, полученных на основе анализа ры
ночных данных по объектам, сопоставимых с оцениваемым не
только по местоположению и физическим характеристикам, но и по
экономическим показателям: по уровню и доле контрактной аренды
в ПВД.
1 Здесь необходимо говорить об общем чистом операционном доходе (собственника
и кредитора).

Такой анализ при дефиците рыночной информации может выз
вать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре
оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды,
конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают
текущую стоимость разности рыночной и контрактной аренды, рас
считанную с использованием рыночной нормы дисконтирования.
Надежность того или иного подхода определяется наличием и пол
нотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве
аналогов.
При оценке ПВД достаточно важной является структура арендно
го платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае разли
чают три типа аренды: валовую аренду (от англ. gross lease), чистую
аренду (от англ. net lease) и абсолютно чистую аренду (от англ.
absolute net lease). При валовой аренде предполагается, что все опера
ционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой арен
де все операционные расходы, за исключением расходов, связанных
с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ре
монтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой арен
де арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с
управлением объектом недвижимости. Иногда этот тип аренды на
зывают тройной чистой арендой или арендой типа NNNL (с англ.
netnetnet lease). Здесь три N соответствуют трем платежам: налоги,
страховка и внешний ремонт.
Рассмотрим упрощенный пример оценки чистого операционного
дохода, основанного на первом типе аренды — валовой аренде.
Пример 4
Требуется оценить чистый операционный доход собственника
при наличии следующих исходных данных: общая площадь здания
552 м2; площадь, занятая собственником, 50 м2; арендная площадь
427 м2; из этой площади 277 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке
195 д.е. за 1 м2; рыночная арендная ставка 215 д.е. за 1 м2; платежи по
договору страхования 1850 д.е.; доля в ДВД расходов на управление
5%; коммунальные платежи 8400 д.е.; расходы на уборку помещений
4200 д.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 д.е.; стоимость
очередного ремонта оборудования, который состоится через 5 лет,
9000 д.е.; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от
недозагрузки 21%; норма потерь от неплатежей 7%; налоговые пла
тежи 2800 д.е.1 Объект приобретен с использованием заемных
средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 190 000 д.е. под
12% годовых на 10 лет. Затраты на расторжение договора аренды

34 000 д.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод
от расторжения договора аренды, равна 15%.
Решение
1. Оценка ПВД.
В соответствии с условием задачи существует два источника по
тенциального дохода: рыночные платежи и контрактные. Контракт
ная арендная ставка, равная 195 д.е. за 1 м2, на 20 д.е. меньше рыноч
ной арендной ставки. Для того чтобы сделать вывод о целесообраз
ности учета существующего договора аренды, необходимо
сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его рас
торжение. Выгоды от расторжения договора определим как те
кущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной
арендным ставкам в течение срока аренды:
д.е.
Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение
(34 000 д.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при
оценке ПВД.
ПВД1 (контрактный) = 277 ? 195 = 54 015 д.е.
ПВД2 (рыночный) = (427 – 277) ? 215 = 32 250 д.е.
2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.
Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыноч
ный ПВД. Отсюда
Пндз = ПВД2 ? Кндз = 32 250 ? 0,21 = 6773,5 д.е.
Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма
ПВД1 + ПВД2 – Пндз. Следовательно,
Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 – Пндз) ? Кнпл = (54 015 + 32 250 – 6773,5) ?
? 0,07 = 5564,4 д.е.
3. Оценка ДВД:
ДВД = ПВД1 + ПВД2 – Пндз — Пнпл = 54 015 + 32 250 – 6773,5 –
– 5564,4 = 73 927,1 д.е.
4. Оценка операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим
обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору стра
хования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений;
затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы