Best-Ocenki.ru

1 Предполагается грамотная эксплуатация объекта с проведением всех необходимых
периодических ремонтов короткоживущих элементов.
HBq VBq TB ? =
VBq
VBq VBr bal n q ia , , ( ) ? =
Iq IH r 1 + ( ) HBq ? ?Iq ? =
?Iq VBr Y ip ? ( ) SFF n ip , ( ) SFF q 1 ip , ? ( ) ? ? ? =
IH r 1 + ( )

расчетной модели как стоимость недополученного в конце прогноз
ного периода потока доходов, приходящегося на улучшения:
или
, (6.3.17)
где
(6.3.18)
— есть формула для оценки коэффициента капитализации доходов
от улучшений.
Заметим, что доход, приходящийся на земельный участок IL,
можно представить в виде произведения рыночной стоимости зе
мельного участка на норму отдачи на капитал: IL = VLY. С учетом это
го выражение (6.3.11) для оценки рыночной стоимости улучшений
VBr можно записать так:
. (6.3.19)
Второе слагаемое правой части (6.3.19) представляет собой сумму
текущих стоимостей ежегодных потерь при реинвестировании.
Можно показать, что эта сумма представима в следующем ком
пактном виде:
, (6.3.20)
где функцию
(6.3.21)
можно определить как функцию потерь, связанных с реинвестирова
нием части доходов в фонд возмещения по ставке процента, мень
шей нормы отдачи на капитал (ставки дисконтирования). Значение
данной функции находится в диапазоне от 0 до некоторого макси
мального значения: при ip= Y функция , а при ip= 0
она приобретает максимальное значение .
Здесь — фактор будущей стоимости аннуитета.
Vp
IH k 1 + ( ) HB k 1 + ( ) ? IL ?
RB k 1 + ( )
—————————————————– =
Vp
IH r 1 + ( ) HB k 1 + ( ) ? ?Ik 1 + ? IL ?
RB k 1 + ( )
————————————————————————– =
RB k 1 + ( ) Y SFF n k ip , ? ( ) + =
VBr
IH r 1 + ( ) VLY ?
1 Y + ( )q ——————————— ?Iq
1 Y + ( )q ——————- HBq
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
?
q 1 =
k?
?
q 1 =
k?
=
?Iq
1 Y + ( )q ——————-
q 1 =
k?
VBr P n k Y ip
, , , ( ) ? =
P n k Y ip
, , , ( ) SFF n ip , ( )
1 Y + ( )k ————————- 1
SFF k Y , ( ) ————————- 1
SFF k ip , ( ) ————————- ? =
P n k Y Y , , , ( ) 0 =
P n k Y 0 , , , ( ) S k Y , ( ) k ?
n 1 Y + ( )k ————————– =
S k Y , ( )

Третье слагаемое правой части (6.3.19) можно расписать следую
щим образом:
.
Сумму этого ряда также можно представить в компактной форме:
.
(6.3.22)
Выражение, стоящее в фигурных скобках (6.3.22), представляет
собой фактор (коэффициент) текущей стоимости налоговых плате
жей за улучшения. Обозначим его через F(n,k,Y,ia):
.(6.3.23)
При отсутствии ежегодного изменения потока доходов, связан
ных с внешним воздействием рынка, разность есть
величина постоянная.
Следовательно, выражение (6.3.19) для оценки стоимости улуч
шений на момент окончания строительства с учетом (6.3.20) —
(6.3.23) можно представить следующим образом:
. (6.3.24)
Стоимость реверсии улучшений VP выразим как текущую (на ко
нец прогнозного периода) стоимость недополученного потока дохо
дов, приходящихся на улучшения:
, (6.3.25)
где
, (6.3.26)
. (6.3.27)
Математическое выражение (6.3.25) представляет собой расчет
ную модель для оценки стоимости реверсии. Как следует из анализа
первого слагаемого правой части (6.3.25), базой для расчета по ней
является чистый операционный доход до вычета налога на улучше
ния IН(k+1), характерный для конца первого послепрогнозного года.
Второе и третье слагаемые правой части (6.3.25) являют собой теку
HBr
1 Y + ( )q ——————-
q 1 =
k?
VBr bal n q ia , , ( ) TB ? ?
1 Y + ( )q ——————————————————–
q 1 =
k?
=
VBr bal n q ia , , ( ) TB ? ?
1 Y + ( )q ——————————————————–
q 1 =
k?
VBrTB

a n ia
, ( )ia
———————- a k Y , ( ) 1
1 ip + ( )n ——————- 1 ia +
ia Y ?
————- ? 1 ip +
1 Y +
———— ? ?
? ?k
1 ? ? ?
? ? ?
? ?
? ?
? ?
=
F n k Y ia
, , , ( ) 1
a n ia
, ( )ia
———————- a k Y , ( ) 1
1 ia + ( )n ——————– 1 ia +
ia Y ? ————- 1 ia +
1 Y + ———— ? ?
? ?k
1 ? ? ?
? ? ? ? =
IH r 1 + ( ) VLY ? ( )
VBr a k Y , ( ) IH r 1 + ( ) VLY ? ( ) ? VBrP n k Y ip
, , , ( ) ? VBrTBF n k Y ip
, , , ( ) ? Vp
1 Y + ( )k ——————- + =
Vp a n k Y , ? ( ) IH k 1 + ( ) VLY ? ( ) VBrP n n k Y ip
, , ? , ( ) ? VBr ? ? TBF n n k Y ia
, , ? , ( ) =
P n n k Y ip
, , ? , ( ) 1 Y + ( )K P n n Y ip
, , , ( )P n k Y ip
, , , ( ) ? [ ] =
F n n k Y ia
, , ? , ( ) 1 Y + ( )k F n n Y ia
, , , ( ) F n k Y ia
, , , ( ) ? [ ] =

щую стоимость потерь, связанных с реинвестированием, и текущую
стоимость налоговых платежей соответственно. Особенность данно
го выражения для оценки стоимости реверсии состоит в том, что оно
в явном виде позволяет учесть тенденцию снижения налоговых пла
тежей в процессе экономической жизни объекта, обусловленную из
носом улучшений.
Распространим наш прогнозный период k до конца срока n эко
номической жизни улучшений. Тогда стоимость реверсии улучше
ний VP будет равна нулю и, следовательно, при k = n выражение
(6.3.24) для оценки стоимости улучшений на момент окончания
строительства после небольших преобразований можно представить