Best-Ocenki.ru

Действительно, оценка стоимости объекта в целом с учетом нор
мы отдачи Y2 = 12,78% будет следующей:
.
Очевидно, что данный результат совпадает с суммой стоимости
участка и улучшений.
Особенности оценки рыночной стоимости права аренды
Известно, что стоимость права аренды объекта недвижимости в
классическом понимании этого термина возникает тогда, когда ры
ночная ставка аренды объекта выше контрактной арендной платы,
зафиксированной в контракте (договоре аренды) между арендодате
лем и арендатором. Право арендовать объект недвижимости по став
ке, меньшей, чем рыночная, дает возможность арендатору, если это
не запрещено договором, либо сдавать объект в субаренду, либо про
дать это право на свободном рынке.
Рыночную стоимость VПА такого права можно определить как те
кущую стоимость разности рыночных и контрактных арендных пла
тежей на уровне чистых операционных доходов (доходов, очищен
ных от издержек по выполнению соответствующих обязательств):
. (6.3.51)
Здесь — чистый операционный доход арендатора, образую
щийся изза разности рыночных и контрактных арендных ставок;
VpПА — стоимость реверсии права аренды, Y — норма отдачи на ин
вестиции, связанные с приобретением права аренды.
Стоимость реверсии необходимо предусматривать в том случае,
если оценщик рассматривает в качестве прогнозируемого периода
владения промежуток времени k, меньший, чем срок аренды: k <>
где l — срок аренды.
Заметим, что в общем случае право аренды объекта в течение ко
нечного промежутка времени можно отнести к разряду полностью
V 7048
0,1278 25 441
25 441 9795 +
———————————- 0,1 ? +
———————————————————————— 35 240 = =
VПА
?Iq
1 Y + ( )q ————– VpПА
1 Y + ( )k ————— +
q 1 =
k?
=
?Iq

истощаемых активов. Возврат первоначальных инвестиций в такой
актив возможен только за счет доходов. Если возврат осуществляется
путем реинвестирования части дохода в фонд возврата (возмещения)
с использованием ставки процента, меньшей, чем норма отдачи на
капитал, то в процессе оценки рыночной стоимости VПА права арен
ды необходимо предусматривать соответствующие потери. Выраже
ние (3.51) можно записать иначе:
, (6.3.52)
где
– потери в доходах, связанные с необходимостью их реинвестирова
ния для возврата первоначального капитала в право аренды по став
ке ip, меньшей нормы отдачи на капитал Y.
Заметим, что величина может быть постоянной, если не про
гнозируется изменение рыночной арендной ставки за объект аренды
либо переменной в противном случае.
Объект недвижимости в общем случае состоит из земельного уча
стка и его улучшений. Эти активы являются разными с точки зрения
износа. Возможны ситуации, когда необходимо оценивать разные
права на эти активы:
1) участок в аренде;
2) участок и улучшения в аренде;
3) участок в собственности, улучшения в аренде.
Каждый из этих вариантов имеет свою специфику оценки рыноч
ной стоимости права аренды.
Третья ситуация, когда участок в собственности, а улучшения в
аренде, теоретически возможна, но практически маловероятна и по
этому рассматриваться не будет.
Наиболее простой с точки зрения оценки является первая из пе
речисленных ситуаций — участок в аренде. В этом варианте оцени
вается право аренды земельного участка.
Оценка права аренды земельного участка с использованием до
ходного подхода отличается от оценки права собственности тремя
обстоятельствами:
1) при формировании чистого операционного дохода вместо на
лога на землю рассчитывается арендная плата за земельный
участок;
VПА
?I1 ?IПАq ?
1 Y + ( )q ——————– VpПА
1 Y + ( )k ————– +
q 1 =
k?
=
?IПАq VПА Y ip ? ( ) SFF l ip , ( ) S q 1 ip , ? ( ) ? ? ? =
?I1

2) при оценке реверсии в качестве срока экономической жизни
рассматривается срок, на который заключен договор аренды;
3) ставка дисконтирования должна быть выше на дополнитель
ные риски, связанные с арендой.
Во втором варианте правомочий, когда участок и улучшения в
аренде, дополнительная сложность заключается в том, что здесь име
ет место суперпозиция трех истощаемых активов, а именно: улучше
ний, права их аренды и права аренды участка. Это означает, что в
процессе прогнозирования потока доходов необходимо предусмат
ривать соответствующие потери на возврат инвестиций в эти активы.
Оценка рыночной стоимости с учетом
заемного финансирования
Классическая теория оценки недвижимости рассматривает оцен
ку рыночной стоимости с учетом заемного финансирования в рамках
ипотечноинвестиционного анализа как метода оценки стоимости
собственности, в основу которого положено определение общей
суммы выкупного капитала, включающей заемный и собственный
капитал.
Основную идею оценки рыночной стоимости с учетом заемного
финансирования в упрощенном варианте можно представить в виде
следующего математического выражения:
. (6.3.53)
Первое слагаемое (6.3.53) представляет собой текущую стоимость
потока доходов собственника в течение периода владения, второе —
текущую стоимость выручки от продажи собственности за вычетом
долговых обязательств Vmk в конце периода владения, и третье — сто
имость кредитных ресурсов на дату оценки.