Страница 15
1 В действительности налоговые платежи не могут быть постоянными. Так, напри
мер, налог на улучшения формируется как процент от балансовой стоимости, кото
рая со временем уменьшается.
?Vp
?Vp a 10лет, 15% ( ) 20 277 1 0,07 ? ( ) ? ? ? 25 857 = =
на управление; ремонт оборудования (расходы капитального харак
тера).
В соответствии с условиями задачи расходы по всем статьям, за
исключением двух последних, даны в явном виде.
Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудова
ния:
расходы на управление = ДВД ? 5% = 73 927,1 ? 5% = 3696,4 д.е.,
расходы на ремонт = 9000 ? SFF(12%; 5 лет) = 1416,7 д.е.
В целом ОР = 1850 + 8400 + 4200 + 2300 + 3696,4 + 1416,7 + 2800 =
= 24 663,1 (д.е.).
5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные ин
вестиции (собственные и заемные).
ЧОД = ДВД – ОР = 73927,1 – 24663,1 = 49264 (д.е).
6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):
ЧОДе = ЧОД – ЧОДm.
Здесь ЧОДm — чистый операционный доход кредитора или расхо
ды собственника по обслуживанию долга — определяется суммой Vm,
сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного дого
вора и рассчитывается по формуле
ЧОДm = Vm ? [Ym + SFF(nm,Ym)] = 190 000 ? [0,12 + SFF(10 лет; 12%)] =
= 33 627 (д.е.).
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собст
венника будет равно
ЧОДе = 49 264 – 33 627 = 15 637(д.е.).
При прогнозе любых составляющих чистого операционного до
хода и возможных тенденций его изменения оценщик обязан придер
живаться в своих предположениях логики, которая соответствовала
бы мышлению типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта.
В любом случае высшим арбитром оценщика, «истиной в последней
инстанции» при принятии им решений по тому или иному вопросу
оценки должен быть рынок. Самые стройные умозаключения и те
оретические конструкции ничего не стоят, если они противоречат
рыночной ситуации.
Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чис
тый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недви
жимости в конце периода владения. Чистый доход собственника от
продажи актива (стоимость реверсии Vp) можно определить как до
ход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых
обязательств и расходов, связанных с продажей актива.
На практике принято использовать три способа прогноза цены
продажи:
! прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении;
! прогноз цены продажи на основе процентного изменения
стоимости за холдинговый период (период владения);
! прогноз цены на основе оценки известными методами оценки
рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода.
Первый способ является достаточно редким явлением в практике
оценки. Он, как правило, используется, когда существует отдельный
договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной
цене, например опцион на покупку собственности в конце срока
аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендо
ванных на длительный срок объектов недвижимости при условии,
что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды.
В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на
момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по
достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка
дисконтирования отражает риски недополучения или потерь дохо
дов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В дан
ном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения
доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования
должна быть невысокой.
Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изме
нения стоимости за холдинговый период базируется на анализе либо
ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за хол
динговый период. При этом предполагается, что данные о проценте
изменения должны быть извлечены из рынка на основе ретроспек
тивного анализа динамики изменения цен по сопоставимым объек
там. При использовании метода итогового процента цена реверсии
рассчитывается путем увеличения (уменьшения) первоначальной
рыночной стоимости на величину итогового процента.
При использовании метода ежегодного процента цена продажи Vп
определяется по кумулятивной схеме: , где Vo —
первоначальная рыночная стоимость, i — ежегодный процент ее из
менения, k — длительность холдингового периода.
И наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на
использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива
известными методами, но на дату окончания прогнозного периода.
Так, с точки зрения доходного подхода реверсию необходимо рас
Vn V0 1 i + ( )k ? =
сматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих
доходов.
Оценка нормы дисконтирования
Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использо
ванием доходного подхода является расчет нормы (ставки) дискон
тирования, необходимой для определения текущей стоимости пото
ка доходов, которые генерирует объект недвижимости.
Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что
конечная цель инвестора — получение дохода (return), который пре
вышает первоначально инвестированную сумму. Исходя из этого,
как было показано выше, общий ожидаемый доход инвестора состо