Best-Ocenki.ru

ний — 3 года.
Заметим, что условия этого примера совпадают с условиями при
мера 5. Ориентируясь на результаты последнего, получим оценки те
кущей отдачи для каждого из трех лет:
1й год: ,
2й год: ,
3й год: .
Для оценки конечной отдачи на базе первого года на качествен
ном уровне воспользуемся формулой (2.5). Для этого предваритель
но определим относительное изменение стоимости актива:
.
Тогда
.
Аналогичный результат можно получить, если методом последо
вательных приближений рассчитать внутреннюю норму рентабель
ности в соответствии с уравнением (2.9)
.
В данном случае текущая отдача оказалась равной конечной отда
че, так как возврат капитала за счет продажи земли и накоплений в
фонде возмещения в размере 1000 д.е. (см. результаты решения при
мера 4) оказался равным первоначальным инвестициям.
Допустим, что стоимость земли возрастет, например, на 10%.
Тогда относительное изменение стоимости актива будет равно
.
а конечная отдача в соответствии с (2.5) изменит свою величину:
YC1
50 100 +

——————— 10% = =
YC2
50 68 +
500 680 + ———————— 10% = =
YC3
50 35 +
500 350 +
———————— 10% = =
?k
Vk V0 ?
V0
—————– 500 1500 ?

————————– 0,66 ? = = =
YT
467 1500 0,66 0,317 ? ? ?

—————————————————————- 0,10 (10%) = =
1500 467
1 Y + ( ) —————– ? 451
1 Y + ( )2 ——————- ? 435 500 +
1 Y + ( )3 ———————— ? 0 =
?k
Vk V0 ?
V0
—————– 550 1500 ?

————————– 0,63 ? = = =

.
Точную же оценку можно получить с использованием формулы (6.2.7):
.
Решая данное уравнение методом последовательных приближе
ний, получим YT = 11,2%.
Таким образом, в качестве ставки дисконтирования для оценки
проектов с произвольными по величине денежными потоками мож
но использовать конечную отдачу, полученную по проектам, сопос
тавимым по динамике и уровню рисков с оцениваемым.
Данный вывод лежит в основе метода оценки ставки дисконтиро
вания — метода конечной отдачи, или метода внутренней нормы
рентабельности (метод IRR).
Метод конечной отдачи, или метод IRR
Суть метода состоит в анализе и статистической обработке внут
ренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с проектом
оцениваемого объекта, цены продаж которых известны. Для оценки
ставки необходимо смоделировать для каждого объектааналога в те
чение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сце
нария наиболее эффективного его использования поток расходов и
доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и получен
ные результаты обработать любым приемлемым в данном случае ста
тистическим способом или экспертным способом, например мето
дом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов
назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирова
ния. В целом алгоритм расчета ставки дисконтирования можно
представить следующим образом:
1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными
ценами продаж.
2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом
сценария их наиболее эффективного использования.
3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых
объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть
принята равной стоимости покупки с учетом:
” затрат на доведение объекта до наиболее эффективного ис
пользования;
” инфляционного удорожания по сложному проценту;
” удешевления вследствие естественного устаревания.
YT
467 1500 0,63 0,317 ? ? ?

—————————————————————- 0,11 (11%) = =
1500 467
1 Y + ( ) —————– ? 451
1 Y + ( )2 ——————- ? 435 550 +
1 Y + ( )3 ———————— ? 0 =

4. Расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).
5. Определение ставки дисконтирования для оцениваемого объ
екта как средней или средневзвешенной из ставок конечных
отдач сопоставимых объектов.
В соответствии с этим алгоритмом рассмотрим на уровне идеи уп
рощенный числовой пример расчета ставки дисконтирования для
оцениваемого объекта.
Пример 7
Предположим, что аналитику удалось найти объект, сопостави
мый с оцениваемым, проданный недавно за $200 000. Получив дан
ные о характеристиках объекта, он определил его наиболее эффектив
ное использование и рассчитал чистый операционный доход с объек
та в размере $60 000. Допустим, что доход будет неизменен в течение
последующих лет. Аналитик также рассчитал, что для доведения объ
екта до наилучшего и наиболее эффективного использования необхо
димо затратить $50 000, и выбрал для анализа 5летний прогнозный
период с продажей объекта в конце этого периода. Для определения
стоимости реверсии аналитик принял во внимание 2%ную годовую
инфляцию и прямолинейную амортизацию объекта на 2% в год. Ис
ходя из этого, он рассчитал стоимость реверсии объекта:
д.е.
В целом временная диаграмма денежных потоков изображена на
рис. 6.8. Используя эти данные, с помощью любого программного
средства, реализующего аппарат стоимости денег во времени, можно
рассчитать внутреннюю норму рентабельности смоделированного
выше проекта.
Рис. 6.8.
Vp 200 000 50 000 + ( ) 1 0,02 + ( )5 ? 1 0,02 4 ? ? ( ) ? 253 938 = =