Best-Ocenki.ru

Статьи
Номер года
1 2 3 4 5
ЧОД 100,0 102,0 104,0 106,1 108,2 + 457,4
Фактор дисконта 0,93 0,86 0,79 0,74 0,68
Текущ. стоимость 93 87 83 78 385
Сумма текущих стоимостей V = 726
V0
Iq Im ?
1 Ye + ( )q ——————— Vp Vmk ?
1 Ye + ( )k ——————— Vm0 + +
q 1 =
k?
=

ных средств на дату оценки (Vm0) и на дату реверсии (Vmk ) можно оп
ределить следующим образом:
, (6.2.42)
. (6.2.43)
Здесь Vm — стоимость закладной на момент выдачи кредита.
С помощью финансовой математики формулу (2.41) можно запи
сать иначе:
или
, (6.2.44)
где — фактор будущей стоимости аннуитета.
В общем случае возможны три варианта соотношения периода
владения собственностью k и оставшегося срока кредита nm – qm:
! оставшийся срок кредита nm – qm равен оставшемуся периоду k
владения собственностью;
! оставшийся срок кредита nm – qm меньше периода владения
собственностью k;
! оставшийся срок кредита nm – qm больше периода k владения
собственностью.
Рассмотрим эти варианты более подробно.
Вариант 1: оставшийся срок кредита равен оставшемуся периоду
владения собственностью.
При равенстве оставшегося срока кредита и периода владения
собственностью (2.44) будет выглядеть так:
,
где B — доля амортизируемого актива (например, улучшений) в об
щей стоимости объекта недвижимости.
Допустим, что весь оцениваемый актив является амортизируе
мым и ставка процента фонда возмещения равна норме отдачи на ка
питал Y (возврат капитала по методу Инвуда):
(6.2.45)
Vm0 Vm bal nm qm Ym , , ( ) ? =
Vmk Vm bal nq qm k Ym , + , ( ) ? =
V0
Iq
1 Ye + ( )q ——————— Vp
1 Ye + ( )k ——————— Vm0 Im a k Ye , ( ) Vmk
1 Ye + ( )k ——————— ? ? ? + +
q 1 =
k?
=
V0
Iq
1 Ye + ( )q ——————— Vp
1 Ye + ( )k ——————— Im S k Ye , ( ) Vmk + ?
1 Ye + ( )k ———————————————– ? Vm0 + +
q 1 =
k?
=
S k Ye , ( )
V0
I1
Ye B SFF n ip , ( ) ? + ———————————————– Im
Ye SFF k Ye , ( ) + ————————————— ? Vm0 + =
B 1; =
ip Ye = . ?
?
?

Допустим также, что нам известна доля М заемных средств в об
щей стоимости актива.
В этом случае
. (6.2.46)
Знаменатель (6.2.46) представляет собой общий коэффициент ка
питализации доходов от связанных (собственных и заемных) инвес
тиций:
. (6.2.47)
Формула (6.2.47) называется формулой простой инвестиционной
группы.
Вариант 2: оставшийся срок кредита меньше оставшегося периода
владения собственностью.
Для такого варианта оценки с учетом допущений (6.2.45) выраже
ние (2.44) будет выглядеть так:
(6.2.48)
Введем обозначения и
. Тогда (6.2.48) можно записать следующим
образом:
или
. (6.2.49)
Здесь знаменатель представляет собой общий коэффициент ка
питализации дохода первого года:
. (6.2.50)
Вариант 3: оставшийся срок кредита больше оставшегося периода
владения собственностью.
В данном варианте в конце периода владения (в конце прогноз
ного периода) собственность продается, и за счет выручки от прода
жи остаток кредита Vm,k возвращается единовременным платежом:
V0
I1
M Rm E Re ? + ? —————————————- =
R0 M Rm E Re ? + ? =
V0
I1
Ye SFF n Ye , ( ) + ————————————— Im
Ye SFF nm Ye , ( ) + —————————————— ? Vm0 + =
Re Ye SFF n Ye , ( ) + =
Re
m Ye SFF nm Ye , ( ) + =
V0
I1
Re
—– M V0 Rm ? ?
Re
m —————————— ? M V0 ? + =
V0
I1
E Re M Rm
Re
Re
m —— ? ? + ?
—————————————————— =
R0 E Re M Rm
Re
Re
m —— ? ? + ? =

. (6.2.51)
Допустим, что выполняются условия (2.45) и стоимость реверсии
Vp связана со стоимостью покупки (продажи) V0 через коэффициент
изменения стоимости ?k:
.
В этом случае (2.51) преобразуется в выражение для оценки ры
ночной стоимости в формате Акерсона:
, (6.2.52)
где
—
коэффициент капитализации, P = 1 – bal(nm,k,i) — доля основной
суммы долга, выплаченная к моменту времени k.
Необходимо отметить, что изза допущений (6.2.45) оценка ры
ночной стоимости по формуле Акерсона имеет ограниченное приме
нение. Ограниченность ее еще связана с тем, что она в принципе не
может охватить разные схемы кредита. Практика показывает, что
наиболее достоверным методом оценки, позволяющим учесть все
многообразие форм привлечения заемных средств, является
DCFанализ.
В крайнем случае для приближенной оценки действующего акти
ва, соответствующего наиболее эффективному использованию, с
учетом заемных средств с амортизацией их по самоамортизирую
щейся схеме целесообразно использовать выражение (6.2.44), кото
рое можно представить в виде следующей расчетной модели:
.
При практическом использовании данного выражения необходи
мо помнить, что использование земных средств почти всегда увели
чивает риск инвестирования, так как в случае невозврата кредита ин
вестор может лишиться залога. Следовательно, норма отдачи на соб
ственный капитал Ye при оценке доходов от связанных инвестиций
должна быть выше нормы отдачи на собственный капитал при оцен
ке доходов без использования заемных средств Y0 .
V0
Iq Im ?
1 Ye + ( )q ——————— Vp Vmk ?
1 Ye + ( )k ——————— Vm0 + +
q 1 =
k?
=
Vp V0 1 ?k + ( ) ? =
V0
I1
R0
—– =
R0 M Rm 1 M ? ( ) Ye M P SFF k Ye