Best-Ocenki.ru

1 Функция изменения
стоимости
1 0,698 0,366
2 Стоимость 1000 698 366
3 Доход на капитал 100 70 37
4 Доход для возврата
капитала
302 332 366
5 Совокупный доход 402 402 402
6 Фактор дисконта 0,91 0,83 0,75
7 Текущая стоимость
дохода
366 332 302
8 Итого рыночная
стоимость

V
I1
Y SFF n ip , ( ) + ———————————– 402
0 1 0 302 , + , —————————— 1000 = = =
bal 3 k 10% ; ;( )
Vo bal 3 k 10% ; ;( ) ?
Ion Vo bal 3 k 10% ; ;( )Y ? ? =
Iof Vo SFF 3 10% ; ( ) ? ? =
1 10%) k 1 ? + ?
Ik Ik
oп Ik
of + =
1 Y + ( )k ?
Ik 1 Y + ( )k ?
IK 1 Y + ( )k ? ?
V1

1 0 1 , + ( ) ———————- 402
1 0 1 , + ( )2 ————————- 402
1 0 1 , + ( )3 ————————- + + 1000 = =
V2

1 0 1 , + ( ) ———————- 402
1 0 1 , + ( )2 ————————- + 698 = =
V3

1 0 1 , + ( ) ———————- 366 = =

Данные таблицы 6.1 позволяют также продемонстрировать выпол
нение условия компенсации износа за счет дохода ФВ (строки 2 и 4):
1%й год
! изменение стоимости за год ;
! доход для возврата капитала ;
2%й год
! изменение стоимости за год ;
! доход для возврата капитала ;
3%й год
! изменение стоимости за год ;
! доход для возврата капитала .
Проанализируем тенденцию изменения стоимости актива:
с 1го по 2й год: 1000 – 698 = 302,
со 2го по 3й год: 698 – 366 = 332.
То есть для данного актива характерен прогрессирующий износ.
Из анализа полученных результатов следует, что при оценке акти
ва методом капитализации доходов необходимо всегда предусматри
вать снижение доходов от здания, для компенсации которых собст
венник, откладывая часть дохода в фонд возмещения, аккумулирует
в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первона
чальных инвестиций. При этом используемая оценщиком модель из
носа актива должна быть полностью согласована с моделью его воз
мещения.
Методы возвpата капитала
Как было показано выше, откладывая часть дохода в фонд возме
щения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для воз
врата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.е. возврат
капитала с этой точки зрения можно определить как процесс возме
щения истощаемой части актива за счет части дохода.
В теории оценки недвижимости известны три метода возврата
(возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод
Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента
фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для
оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод
Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высоко
прибыльных активов.
?V1 698 1000 ? 302 ? = =
I1
of 302 =
?V2 366 698 ? 332 ? = =
I2
of 332 =
?V3 0 366 ? 366 ? = =
I3
of 366 =

Использование разных методов возврата капитала можно объяс
нить в первую очередь разными схемами износа оцениваемых активов.
Рассмотрим подробнее содержание этих методов с учетом рас
смотренной выше концепции износа и его возмещения.
Метод Инвуда
Полное название метода Инвуда — метод возврата капитала за
счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой про
цента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).
В соответствии с названием для этого метода характерно аккуму
лирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной
норме отдачи на собственный капитал.
Для этого метода (см. пример 1) улучшения генерируют снижаю
щийся во времени поток дохода: 1й год — 100 д.е., 2й год — 70 д.е. и
3й год — 37 д.е. С экономической точки зрения снижение потока
дохода объясняется тем, что в процессе эксплуатации объекта недви
жимости его улучшения, являющиеся источником дохода, изнаши
ваются и физически и морально (теряют доходные свойства). Одна
ко, откладывая часть дохода, который генерирует объект недвижи
мости, в фонд возмещения, собственник, используя его
аккумулирующие свойства, компенсирует эти потери полностью.
Совокупный доход собственника формируется из двух состав
ляющих: из дохода, который генерирует объект недвижимости (зем
ля и улучшения), и дохода фонда возмещения:
. (6.1.19)
Если ia = ip = Y, что соответствует модели Инвуда, совокупный до
ход
.
Это значит, что при формировании фонда возмещения по ставке
процента, равной ставке дохода на капитал, имеет место равновели
кий (постоянный) поток совокупного дохода. Именно это имеют в
виду, когда говорят о том, что метод Инвуда используется для оценки
активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.
Рассмотрим динамику прироста денежных средств на счете ФВ по
годам:
FV1 = 302,
FV2 = 302(1 + 0,1) + 302 = 634,
FV3 = 302(1 + 0,1)2 + 302(1 + 0,1) + 302 = 1000.
Iq VBO bal n q 1 ia , ? , ( ) Y VL + ? ? Y VBO + ? SFF n ip , ( ) ? 1 ip + ( )q 1 ? ( ) ? =
Iq VBO Y SFF n Y , ( ) + [ ] ? VL Y ? + const = =

Таким образом, к концу периода владения активом на счете ФВ
образуется сумма, равная стоимости истощаемой части первоначаль
ных инвестиций.
Метод Ринга
В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными
долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части перво
начальных инвестиций.
Размер ежегодного взноса для возврата капитала, изымаемого из
общего дохода, который генерирует актив, равен следующему произ
ведению:
.
Аккумулирование взносов по «нулевой» (бесконечно малой) став