Страница 6

доходность актива.
Известно, что исследования в этом направлении проводятся за
рубежом. Например, такой подход соответствует одному из теорети
ческих положений, озвученных на Международной конференции по
вопросам определения величины основного капитала, состоявшейся
в Канберре с 10 по 14 марта 1997 года: стоимость основного капитала
зависит от его полезности для производства. Более того, западные
оценщики экономический износ и срок полезного использования
определяют на основании следующего утверждения: остаточная эко
номическая стоимость (рыночная стоимость) объекта в каждый мо
мент времени должна быть равна дисконтированному потоку буду
щего дохода, приносимого этим объектом. Именно таким образом
вычисляются кривые зависимости износа от времени, разработан
Vq
Is
1 Y + ( )s q ? ————————-
s q =
n?
=

ные в университете штата Айова1. При этом вид кривой по этой ме
тодике определяется следующими параметрами: экономическое вре
мя жизни, износостойкость и уровень инфляции в стране, где произ
водится оценка. Идея такого подхода начинает находить поддержку
и среди российских специалистов, которые ссылаясь на материалы
канберрской конференции, утверждает, что стоимость основного ка
питала зависит от его полезности для производства, т.е. может быть
определена на основе стоимости потока капитальных услуг, пред
ставляемых за счет его использования и призывают к необходимости
соответствующей научнометодической проработки вопросов оцен
ки актива исходя из его производительного потенциала.
Исследования показывают, что изменение стоимости амортизи
руемого актива для целей оценки хорошо описывается следующим
выражением:
, (6.1.6)
где — остаточная рыночная стоимость актива на qй момент вре
мени, — первоначальная рыночная стоимость актива, n — срок
экономической жизни актива, ia — ставка процента функции изме
нения стоимости или функции износа, — функция изме
нения стоимости актива во времени:
. (6.1.7)
Здесь — фактор текущей стоимости аннуитета2.
При заданных значениях n, ia и известной величине начальной ры
ночной стоимости Vo данная функция позволяет нам спрогнозировать
величину остаточной стоимости актива на любой момент времени q.
Функцию, дополняющую функцию изменения стоимости до еди
ницы, назовем функцией износа:
. (6.1.8)
Характер изменения стоимости актива зависит от характера
функции (6.1.7) на исследуемом временном интервале — периоде
экономической жизни актива (от 0 до n). Не вдаваясь в подробности,
заметим, что она является монотонной убывающей функцией, дина
1 Тришин В.Н. Задача выбора способа начисления амортизационных отчислений для
промышленных предприятий // Вопросы оценки. № 2’98 (с. 22).
2 Функции стоимости денег во времени приведены в приложении.
Vq V0 bal n q ia , , ( ) ? =
Vq
V0
bal n q ia , , ( )
bal n q ia , , ( ) a n q ? ( )ia [ ]
a n ia
, ( ) —————————– q , 0 1 …n , , = =
a n ia
, ( )
dep n q ia , , ( ) 1 bal n q ia , , ( ) ? =

мика изменения которой зависит от знака и величины ставки про
цента ia.
При ставке ia, стремящейся к нулю, характер изменения функции
(6.1.7) будет соответствовать линейному закону. При положительных
значениях ставки ia функция (6.1.7) будет выпукла вверх, а износ ак
тива, соответствующий ей, будет прогрессирующим (ускоряющим
ся, см. рис. 6.4). И наконец, при отрицательных значениях ставки ia
функция (6.1.7) будет выпукла вниз, а износ актива будет регресси
рующим (замедляющимся).
Линейный закон изменения функции (6.1.7) соответствует част
ному случаю экономического износа — линейному износу:
(6.1.9)
С экономической точки зрения такой характер уменьшения стои
мости актива можно объяснить тем, что вновь созданный актив, со
ответствующий современным требованиям рынка, в течение некото
рого (для недвижимости — достаточно длительного) времени в силу
своей достаточно высокой полезности должен пользоваться спросом
и, следовательно, его рыночная стоимость вначале должна умень
шаться достаточно медленно. По мере приближения к концу эконо
мической жизни актива изза потери полезности возникает большая
вероятность его функционального устаревания, которое приводит к
ускорению износа и, следовательно, значительному изменению
стоимости.
Рис. 6.4.
bal n q ia , , ( ) 1 q
n
– q , ? 0 1 … , , = =

Другими словами, износ можно определить как нарастающую ут
рату полезности актива. Заметим, что динамика морального (функ
ционального) износа в строительстве, включающая две его формы
(первую1 и вторую2), аналогична динамике прогрессирующего изно
са. В настоящее время на уровне нормативных документов в Герма
нии принят износ зданий с прогрессирующей тенденцией (см. При
ложение 1 — «Динамика износа зданий»).
Кривизна функции износа определяется величиной ставки про
цента функции износа. По сути, величина ставки процента функции
износа определяет динамику изменения стоимости актива во време
ни. И в этом смысле она является своеобразным показателем доход
ных свойств актива. Чем сильнее они проявляются, тем более чувст
вителен (эластичен) актив к функциональному износу.
Здравый смысл подсказывает, что стоимость объектов недвижи
мости, которые по своему прямому назначению используются не в