Best-Ocenki.ru

койлибо актив.
Таким образом, рассуждая о структуре ставки дисконтирования,
мы должны говорить о том, что она базируется на некоторой мини
мальной прибыли (безрисковая ставка Yб) и дополнительно включает в
себя премии ?Yi (i = 1, 2, …) за различные виды риска: инфляции, по
вышения цены, изменения налогов, неплатежеспособности, нелик
видности, т.е. вероятности невозможности продать актив по приемле
мой цене в относительно короткий промежуток времени, менеджмен
та (инвестиции, связанные с недвижимостью, требуют обычно более
интенсивного управления, чем инвестиции, например, в ценные бума
ги) и др. Величина премии за риск может определяться расположени
ем, типом и физическими характеристиками недвижимости.
Экономический смысл премии состоит в требовании инвестора
снизить цену покупки (объем инвестиций) изза наличия соответст
вующего риска. Буквально, при покупке того или иного доходного
актива инвестор, сознавая, что существует какаято вероятность по
тери будущих доходов или издержек на устранение негативных по
следствий нежелательного события, если оно произойдет, потребует
для себя премии в виде снижения цены покупки в размере текущей
стоимости будущих издержек на устранение этих последствий в бу
дущем. Например, покупая земельный участок на территории, для
которой высока вероятность наводнения, инвестор предложит мень
шую цену, чем за аналогичный участок, находящийся на безопасной
территории. Это связано с дополнительными издержками в будущем
на ликвидацию последствий наводнения. Премия за риск наводне

ния может быть рассчитана как сегодняшняя стоимость (стоимость
на дату оценки) затрат на ликвидацию последствий наводнения.
В зависимости от структуры оцениваемого актива различают раз
ные виды норм дисконтирования доходов:
! норма дисконтирования доходов от собственных средств;
! норма дисконтирования доходов от заемных средств;
! норма дисконтирования доходов от земли;
! норма дисконтирования доходов от улучшений или их комби
нации;
! норма дисконтирования доходов от связанных инвестиций
(собственных и заемных);
! норма дисконтирования доходов от смешанных инвестиций
(земля и улучшения).
Известно, что доход от существующего и полностью эксплуати
руемого объекта недвижимости обычно более надежен, чем доход от
планируемого объекта, и, следовательно, при дисконтировании его
доходов величина соответствующей премии за риск в ставке дискон
та будет меньше, чем при оценке планируемого объекта. Руководст
вуясь этой логикой, можно предположить, что и в рамках единого
проекта, например, оценки развивающегося комплекса необходимо
предусматривать изменение премии за этот риск в ставке дисконта
во времени, так как по мере превращения денежных средств в мате
риальный актив (улучшения земельного участка) уменьшаются ри
ски возможного инвестирования в него.
Ставку дисконтирования формально можно определить как
функцию рисков:
,
где Yб — безрисковая ставка; — некоторое множество рисков.
Таким образом, проблема оценки ставки дисконтирования Y за
ключается в определении факторной (функциональной или стохас
тической) связи f и в количественной оценке премии ?Yri, соответст
вующей тому или иному риску.
Рассмотрим некоторые возможные подходы к решению этой про
блемы.
Метод наращивания
Наиболее распространенной формой связи ставки дисконтирова
ния с премиями ?Yri является так называемая кумулятивная форма.
В литературе по оценке недвижимости метод оценки ставки дискон
тирования, соответствующий этой форме, принято называть методом
Y fYб r1 r2 … rn , , , , ( ) =
r1 … rn , ,

кумулятивного построения, или методом наращивания (пер. с англ. —
buildup method).
В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна
сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические
и несистематические риски: дополнительный риск, риск неликвид
ности и риск инвестиционного менеджмента. Анализ известной ли
тературы показывает, что не существует формальных методов оценки
премий за эти риски. Их определение в настоящее время проводится
экспертно.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берет
ся безрисковая или наименее рисковая ставка. С экономической
точки зрения безрисковая ставка процента Yб является мерой мини
мальной стоимости денег как капитала (инвестиций) во времени. В
экономике принято считать в качестве безрисковой процентную
ставку по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны. Та
кой банк, с одной стороны, предусматривает минимальный уровень
компенсации вкладчикам за использование их денег с учетом факто
ра времени, но, с другой стороны, является наиболее надежным га
рантом их возврата в случае необходимости. Другими словами, банк
как бы «покупает» право пользования денежными вкладами населе
ния по минимальной цене с гарантией их возврата по требованию
вкладчика. Эта цена определяется процентной ставкой по вкладам.
Если вы положили в банк $1000 на год под 10% годовых, то это озна
чает, что банк купил у вас право пользования деньгами в течение года
за $100. Если вы положили деньги на срочный вклад на 3 года при
ежегодном начислении 10%, то это означает, что банк купил у вас