Страница 42

i 1 =
r?
24 870 =
VL
7048 0,22 0,02 3,06 5,65 ? ? + [ ]24 870 ? ?
0,12 1 0,12 + ( )0 5 , 1 ? [ ] 0,22 0,02 3,06 5,65 ? ? + [ ] ? +
————————————————————————————————————————————– 9795 = =

Практические расчеты показывают, что итерационные процедуры
оценки рыночной стоимости земельного участка по вариантам В и С
обладают абсолютной сходимостью при практически любых разум
ных значениях начального приближения.
В целом сравнительный анализ результатов оценок рыночной
стоимости по вариантам А, В, С и D позволяет сделать следующие
выводы:
1. Вариант С, основанный на оценке стоимости реверсии по рас
четной модели (3.25), позволяет выполнить оценку стоимости с
результатом, который равен оценке стоимости по точному
(эталонному) варианту А.
2. Вариант В уступает по точности варианту С. Он может исполь
зоваться только в качестве грубого приближения к оценке ры
ночной стоимости.
3. Оценка стоимости по варианту D обладает одним несомнен
ным преимуществом: она не требует использования метода по
следовательных приближений. Этот вариант может применять
ся для оценки стоимости объекта при выходе его на режим ге
нерации стабильного потока доходов наравне с вариантом С.
Известно, что показателем эффективности использования зе
мельного участка может служить отношение стоимости его улучше
ний к общей стоимости объекта. В нашем случае (см. табл. 6.16) это
отношение на момент окончания строительства равно 72%:
B = 25441/(25441 + 9795) = 0,72 (72%).
На втором этапе, посвященном оценке улучшений, в процессе
анализа наиболее эффективного использования улучшенного зе
мельного участка оценщик пришел к следующим заключениям.
Этап 2
Для того чтобы привести существующие улучшения к современ
ным требованиям рынка коттеджного использования, необходимо
осуществить некоторую перепланировку внутренних помещений
объекта оценки. Для этого понадобится 3 месяца работы со следую
щим графиком капиталовложений: 5000 д.е. в начале и 1000 д.е. через
один месяц после начала реконструкции. Инвестиции такого уровня
позволят повысить потенциальную доходность объекта до уровня
9000 д.е. в год, приведенных к концу первого года доходного исполь
зования объекта. Срок экономической жизни отреконструирован
ных улучшений оценщик спрогнозировал в 10 лет. Потери на незаня
тость объекта — 5%, а потери при сборе арендных платежей — 5%.
Налог на улучшения — 2% от балансовой стоимости. Налог на землю

5 д.е. за сотку. Коэффициент операционных расходов спрогнозиро
ван на уровне 40% от действительного дохода. По аналогии с первым
этапом оценки предусмотрен дополнительный доход в размере
1000 д.е. в год. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтерна
тивных инвестиций была выбрана на уровне 16% годовых. Возврат
капитала по методу Ринга. Стоимость земельного участка оценщик
взял равной оценке, полученной на предыдущем этапе: VL = 9795 д.е.
Решение
Решение данной задачи в сформулированной постановке анало
гично решению задачи по оценке земельного участка. Здесь также
необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улучше
ний, соответствующих наиболее эффективному использованию это
го участка с учетом соответствующих затрат.
Тем не менее алгоритм оценки улучшений имеет свои особеннос
ти, связанные, главным образом, с оценкой прибыли предпринима
теля.
Алгоритм оценки:
1. Потенциальный валовой доход ПВДq = ПВДq1 , где q = 1, 2, …, 10.
2. Потери на незанятость ПНq = ПВДq ? Кнз, где Кнз — коэффици
ент потерь от незанятости.
3. Потери при сборе арендных платежей ПСq = (ПВДq — ПНq) ?
? Ксб, где Ксб — коэффициент потерь при сборе арендных пла
тежей.
4. Действительный валовой доход ДВДq = ПВДq – ПНq – ПСq +
+ДДq , где ДД — дополнительный доход.
5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и
его улучшения) ОРq = ДВДq ? Кор, где Кор — коэффициент опе
рационных расходов.
6. Налог на землю. Так же как и в предыдущем случае, в соответ
ствии с ныне действующим федеральным законом о плате за
землю налог на нее рассчитывается как произведение ставки
налога на единицу площади земельного участка на площадь
этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели исполь
зования земли, определяемой местными органами власти. В
нашем случае налог на землю НЗ для каждого года будет равен
произведению НЗq = Тз ? S, где Тз — ставка налога на землю.
7. Чистый операционный доход ЧОДq = ДВДq – ОРq – НЗq.
8. Доход на землю ДЗq = VL ? Y.

9. Чистый операционный доход на улучшения до налога на них
ДУднуq=ЧОДq – ДЗq.
10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ
налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой
стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчисле
ний. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в каче
стве балансовой стоимости возьмем стоимость затрат на при
обретение и реконструкцию объекта, приведенных к концу
периода строительства. Данная стоимость оценивается с ис
пользованием формулы (6.3.38):
,
где .
Особенность оценки балансовой стоимости VBr в данном случае
состоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая ве