Best-Ocenki.ru

12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле
(3.16) для ip = 0:
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq=
=ДУпнуq — ПРq.
14. Фактор дисконтирования qго года ФДq = 1/(1 + Y)q.
15. Текущая стоимость потока доходов, приходящихся на улучше
ния
VBr Ei ?VnE VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] ? + +
i 1 =
r?
=
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
=
VBq VBq 1 q
n
– ? ? ?
? ? =
ПРq ?Iq Y q 1 ? ( )
n
———— VBr ? ? = =

.
16. Оценка земельного участка по расчетной модели (6.3.12):
.
В табл. 6.11 в соответствии с приведенным выше алгоритмом
представлены результаты точной оценки стоимости земельного уча
стка, полученные с помощью метода последовательных прибли
жений.
Таблица 6.11
Статья
Номер года
1 2 3 4 5
Потенциальный валовой доход,
ПВДq
12 000 12 000 12 000 12 000 12 000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570
Действительный валовый доход,
ДВДq
11 830 11 830 11 830 11 830 11 830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до
налога на улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873
VBr (по затратам) 25 441 расчет по формуле (3.10)
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254
Чистый операционный доход после
налога на улучшения, ДУпнуq
5415 5465 5516 5567 5618
Потери при реинвестировании, ПРq — 305 611 916 1221
Итого доход на улучшения, ДУиq 5415 5160 4906 4651 4397
Фактор дисконтирования, ФДq 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода, PVдуиq 4834 4114 3492 2956 2495
VBr ДУиq ФДq ?
q 1 =

? =
VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————- =

Продолжение таблицы 6.11
Заметьте, что в данном варианте мы в явном виде учли изменение
налога на улучшения в процессе всей экономической жизни.
Статьи
Номер года
6 7 8 9 10
Потенциальный валовой доход,
ПВДq
12 000 12 000 12 000 12 000 12 000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход,
ДВДq
11 830 11 830 11 830 11 830 11 830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до
налога на улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873
Налог на улучшения, НУq 204 153 102 51 
Чистый операционный доход после
налога на улучшения, ДУпнуq
5669 5720 5771 5822 5873
Потери при реинвестировании, ПРq 1526 1832 2137 2442 2748
Итого доход на улучшения, ДУиq 4143 3888 3634 3379 3125
Фактор дисконтирования, ФДq 0,510 0,450 0,400 0,360 0,320
Текущая стоимость дохода, PVдуиq 2099 1759 1468 1219 1006
VBr = 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
= 10 000 + 8000 + 6000 = 24 000
= 870
= 9795
Ei
i 1 =
r?
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
=
VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
? ?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————– 25 441 24 000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
—————————————————– = =

Вариант B
В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с
использованием DCFанализа. Но в отличие от эталонного варианта
ограничим прогнозируемый период владения k пятью годами. В этом
случае оценку стоимости улучшений необходимо выполнять с уче
том реверсии:
.
В табл. 6.12 для этого варианта представлены результаты оценки
чистого операционного дохода в явном виде в течение всего прогноз
ного периода. Шестой год необходим для того, чтобы на основе ре
зультатов оценки чистого операционного дохода рассчитать сто
имость реверсии.
В отличие от варианта А в данном варианте возможность учета
влияния налога на улучшения на чистый операционный доход у нас
есть только на отрезке времени прогнозного периода владения. Для
учета этого влияния на стоимость реверсии мы воспользуемся мето
дикой коррекции дохода первого послепрогнозного года, в разделе.
Таблица 6.12
Номер года
Статья 1 2 3 4 5 6
Потенциальный валовой
доход, ПВДq
12 000 12 000 12 000 12 000 12 000 12 000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей,
ПСq
570 570 570 570 570 570
Действительный валовой
доход, ДВДq
11 830 11 830 11 830 11 830 11 830 11 830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный
доход, ЧОДq
7048 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1161 1161 1161 1161 1161 1161
Чистый операционный доход
до налога на улучшения,
ДУднуq
5887 5887 5887 5887 5887 5887
VBr
Iq IL ?
1 Y + ( )q ——————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=

Оценка стоимости реверсии:
,
где
,
.
Используя эти формулы, получаем
,
,
.
Следовательно, .
В табл. 6.13 представлены итоговые результаты оценки.
VBr 25 434
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254 203
Чистый операционный доход
после налога на улучшения,
ДУпнуq
5429 5480 5531 5582 5632 5683
Потери при
реинвестировании, ПРq
— 305 610 916 1221 1526
Итого доход на улучшения,
ДУиq
5429 5175 4920 4666 4412 4157
Vp
ДУиk+1
RB k 1 + ( )
————– Kck 1 + ? =
RB k 1 + ( ) Y SFF n k ip , ? ( ); + =