Best-Ocenki.ru

неограничен во времени;
! доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций
формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся
изнашиваемым активом;
! ставка процента ip фонда возмещения (возврата) капитала
должна быть равна ставке процента ia функции износа;
! фонд возмещения с ненулевой ставкой процента является генера
тором дополнительного дохода собственника;
! совокупный годовой доход собственника состоит из суммы дохо
дов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.
Формирование фонда возмещения на основе динамики измене
ния стоимости истощаемой части актива (улучшений) обязательно
должно учитываться при оценке рыночной стоимости доходным ме
тодом как свободных земельных участков, так и объектов недвижи
мости, имеющих в своем составе и землю, и ее улучшения.
6.2. Методы оценки доходной недвижимости
Оценка чистого операционного дохода
Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости ос
новным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.
Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:
! аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
! аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в биз
несцентре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в
кооперативе, палаты или койкоместа в коммерческой больни
це, кресла в кинотеатре и т.п.).
Однако, как показывает практика, эти две классические формы
не исчерпывают всего многообразия источников доходов. Большое
распространение в последнее время получил способ оценки объекта,
при котором источником доходов является доход от продажи объекта
по частям в течение определенного промежутка времени (аналог
классического метода освоения земельного участка). Такой способ
часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором
возводится здание (под жилые или нежилые цели) с последующей
продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут
быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода
был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом,
т.е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если
товар или какаялибо услуга не связаны с оцениваемым объектом

недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут
рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости.
В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, включающей
в себя, помимо стоимости недвижимости, и стоимость движимого
имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый бизне
сом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя до
ход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами,
присущими бизнесу. Тем не менее теория оценки не исключает воз
можности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Наиболее
типичный пример — оценка гостиничного комплекса. Но в этом слу
чае необходимо корректно выделить в общем доходе от бизнеса до
ход, приходящийся на недвижимость, и использовать его для оценки
последней.
Чистый операционный доход в самом общем случае можно опре
делить как разность действительного валового дохода и расходов, не
обходимых для получения дохода. А операционные расходы можно
определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные
с получением необходимого уровня доходов.
Во многих литературных источниках приводят, как правило, сле
дующую классическую последовательность расчета чистого опера
ционного дохода, основанную на отражении реального движения де
нежных средств:
1. Потенциальный валовой доход.
Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования ак
тива).
Минус: потери от неплатежей1.
Плюс: дополнительные доходы2.
2. Действительный валовой (эффективный) доход.
3. Минус операционные расходы:
! Текущие операционные расходы — расходы, связанные с по
вседневной эксплуатацией объекта недвижимости.
” Постоянные расходы — расходы, величина которых не зави
сит от уровня загрузки объекта (использования актива).
” Переменные расходы — расходы, изменяющиеся в зависи
мости от загрузки объекта.
1 Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь
от недозагрузки.
2 Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту.

! Расходы капитального характера — денежные средства, отчис
ляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилиза
ции» крупных единовременных затрат, связанных с эксплуата
цией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заме
ной короткоживущих элементов здания).
4. Чистый операционный доход1.
5. Минус расходы по обслуживанию долга.
6. Наличность до налогообложения.
Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход
(ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по дохо
дам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом
анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При
этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обя
зателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на растор
жение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая по
явится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно,
может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и
контрактной арендной ставок после расторжения договора, умно