Best-Ocenki.ru

Vp a 10 5; 12% ? ( ) 7724 1615 ? ( ) 1,043 25 655 ? ? ? ? =
0,293 25655 0,02 0,802 15 033 = ? ? ? ?
VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————- 25 655 24 000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
————————————————— 13 462 = = =

Вариант D
В данном варианте оценка выполняется с использованием анали
тического выражения (3.31) с учетом корректирующего коэффици
ента:
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения состав
ляющих, входящих в данное выражение:
F(n,n,Y,ip) = 3,060; = 24 870; a(n,Y) = 5,650;
RB= Y + SFF(10; 0%) = 0,220, IН(r+1) = 7048 (см. табл. 5.17, ЧОД1),
,
.
Используя данные результаты, выполним итоговый расчет:
.
Итоговый результат оценки по данному варианту также практи
чески не отличается от точного варианта (разница 0,24 %).
С увеличением срока экономической жизни ошибки оценки по
вариантам С и D возрастают, но остаются на достаточно малом уров
не. Так при сроке экономической жизни в 50 лет ошибка по варианту
С не превышает 5%, а по варианту D — 8%.
Аналогичным образом можно осуществлять учет тенденции изме
нения прогнозируемого потока доходов и при оценке рыночной
стоимости улучшений.
В заключение данного раздела хотелось бы остановиться на соот
ношении норм отдачи на капитал, используемых при оценке сво
бодного земельного участка, которая в рамках доходного подхода
выполняется с использованием DCFметода, и оценки земельного
участка, имеющего улучшения (здания, строения, сооружения), вы
полняемой с использованием техники остатка. Теория оценки пос
тулирует утверждение о том, что риски, связанные с инвестициями
в свободный от застройки земельный участок, меньше рисков, свя
VL
Kcr IH r 1 + ( ) RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] Ei 1 Y + ( )r i? ( ?
i 1 =
r?
? ? ?
Kcr Y 1 Y + ( )r 1 ? [ ] RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] ? + ?
———————————————————————————————————————————————————————- =
Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ?
i 1 =
r?
cr
ДУднуr 1 + ДУднуr ?
ДУднуr
———————————— 5563 5433 ?

—————————– 0,0239 = = =
Kcr
1 1 cr + ( )n 1 Y + ( )n ? ? ?
Y cr ? ( ) a n Y , ( ) ? ——————————————————— 1 1 0,0239 + ( )10 1 0,12 + ( )10 ? ? ?
0,12 0,0239 ? ( ) a 10; 12% ( ) ? ———————————————————————————- 1,091 = = =
VL
1,091 5969 0,22 0,02 3,06 5,65 ? ? + [ ]24870 ? ? ?
1,091 0,12 1 0,12 + ( )0,5 1 ? [ ] 0,22 0,02 3,06 5,65 ? ? + [ ] ? + ?
———————————————————————————————————————————————————– 13 490 = =

занных с инвестициями в земельный участок, имеющий улучшения.
Связано это с тем, что с точки зрения структуры ставки дисконтиро
вания при инвестировании капиталовложений в свободный земель
ный участок либо отсутствуют, либо являются меньшими такие ри
ски, как, например, риск неликвидности, риск инвестиционного
менеджмента и т.п. Отсюда следует, что норма отдачи на капитал для
оценки участка в первом случае меньше нормы отдачи на капитал
для оценки участка во втором случае.
Данное положение можно проиллюстрировать на следующем
числовом примере. В разделе 6.3. был рассмотрен пример двухэтап
ной оценки улучшенного земельного участка. Первый этап был по
священ оценке участка в его условносвободном варианте. Оценка
была выполнена методом DCFанализа (см. табл. 6.11) при стро
ительстве улучшений в полгода. В процессе оценки при норме отда
чи на капитал Y1 = 12% были получены следующие результаты:
VL1= 9795, VBr = 25 441. Теперь представим себе ситуацию, когда не
обходимо оценить тот же земельный участок при условии, что на да
ту оценки на нем уже находится такое же здание, которое мы
«построили» в рамках DCFанализа. Здравый смысл подсказывает,
что рыночная стоимость участка земли и этого здания должны быть
такими же: VL2 = 9795 и VB = 25 441. Иначе нарушается логика фор
мирования цены продажи здания.
Далее, в соответствии с рекомендациями теории оценка стоимос
ти участка при наличии на нем улучшений может быть выполнена с
использованием техники остатка:
.
Из этой формулы можно получить выражение для оценки нормы
отдачи на капитал Y2 :
.
При сроке экономической жизни n = 10, ставке процента фонда
возмещения ip = 0% и чистом операционном доходе I = 7048
(см. табл. 6.11) из последнего выражения получим:
.
VL
I VB Y2 SFF n,ip ( ) + [ ] ? ?
Y2
————————————————————— =
Y2
I VB SFF n ip , ( ) ? ?
VL VB + ———————————————- =
Y2
7048 25 441 0,1 ? ?
9795 25441 + ———————————————— 12,78% = =

Таким образом, риск инвестирования в земельный участок, на
котором находятся улучшения, оказался выше на 0,78%.
Полученный результат не противоречит ранее сделанному выводу
о том, что нормы отдачи на капитал при инвестициях, связанных с
приобретением участка и улучшений в составе единого объекта не
движимости, должны быть одинаковы.