Best-Ocenki.ru

ит из полного возврата (возмещения — recovery) первоначально ин
вестированной суммы (возврата капитала — return of capital) и при
были (profit) или вознаграждения (reward) (дохода на капитал).
В процессе капитализации доходов может использоваться много ста
вок (норм) доходности или рентабельности (rates of return). Все они в
той или иной степени являются своеобразными измерителями дохо
да. Нормы доходности (рентабельности) могут быть подразделены на
нормы дохода (income rates) и нормы отдачи (yield rates).
Забегая вперед, отметим, что общий коэффициент (норма) капи
тализации (overal capitalization rate) и коэффициент капитализации
собственных средств (equity capitalization rate) относят к нормам до
хода (income rates). Норма процента (interest rate), норма дисконти
рования (discount rate), внутренняя норма рентабельности, норма от
дачи на собственный капитал (equity yuild rate) являются нормами
отдачи (yuild rate). С концептуальной точки зрения нормы дохода и
нормы отдачи являются разными измерителями дохода. Норма дохо
да представляет собой отношение дохода одного года (обычно перво
го) к стоимости, а норма отдачи используется для преобразования
серии отдельных доходов в их текущие стоимости.
Норма дохода (income rate) представляет собой отношение между
доходом одного года к соответствующей капитальной стоимости
собственности (capital value of property).
К нормам дохода относят общую норму (коэффициент) капита
лизации (overal capitalization rate) и коэффициент капитализации
собственных средств (equity capitalization rate).
Общий коэффициент капитализации (Ro) представляет собой
норму дохода для всей собственности и равен отношению между
ожидаемым чистым операционным доходом одного года и ценой или

стоимостью всей собственности. Общий коэффициент капитализа
ции не является нормой дохода на капитал (rate on return on capital)
или полным измерителем инвестиций. Он может быть больше, мень
ше или равен ожидаемой норме отдачи на капитал в зависимости от
предполагаемых изменений в доходах и стоимости.
Коэффициент капитализации собственных средств (Re) является
нормой дохода и представляет собой отношение между ожидаемым
чистым операционным доходом одного года до налогообложения и
ценой или стоимостью собственных инвестиций.
Норма отдачи (yuild rate) является нормой дохода на капитал (rate of
return on capital). Она обычно выражается как годовая ставка сложного
процента. Норма отдачи учитывает все ожидаемые доходы от собст
венности, включая доход от продажи по окончанию инвестиций.
Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен
достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и ма
тематический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки
эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, по
купая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги
на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает
одна из норм отдачи (ставка дохода на инвестиции) или ставка дис
контирования (дисконта).
С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с
теорией стоимости денег во времени (time value of money) представ
ляет собой ставку процента, которая используется для перевода бу
дущих денежных потоков в их текущую стоимость.
С экономической точки зрения ставка дисконтирования пред
ставляет собой минимальную норму прибыли, на которую рассчиты
вает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива. Оче
видно, что любое ожидание представляет собой вероятностную кате
горию. Всегда существует вероятность (риск) неполучения
расчетного результата. У разных активов эти риски разные. Напри
мер, с точки зрения будущего дохода операции, связанные с недви
жимостью, обладают более высоким риском, чем операции с ценны
ми бумагами. А операции с ценными бумагами, вероятнее всего, бо
лее рискованны, чем банковские депозиты, и т.п. В известной
литературе существует много определений риска. Все они носят, как
правило, качественный характер. Например, в риск определяется
как возможность получения нежелательных результатов (убытки,
потери, ущерб, банкротство и т.д.) как в общем случае, так и по от
дельным видам риска, или под риском понимается вероятность (уг

роза) потери предприятием части своих ресурсов, недополучения до
ходов или появления дополнительных расходов в результате осу
ществления своей деятельности. При этом риск используется как
критерий сравнимости инвестиционных проектов. Сравнивая ин
вестиционные проекты, говорят о разных степенях риска. Классиче
ской мерой степени риска является стандартное отклонение дохода
от некоторой средневзвешенной величины.
Ясно одно: чем выше степень риска получения дохода от того или
иного вида деятельности, тем выше в абсолютном выражении долж
на быть ставка дисконтирования этого дохода при оценке актива,
связанного с этой деятельностью, т.е. норма прибыли на инвестиции
в актив пропорциональна риску инвестирования в этот актив.
При этом очевидно, что для инвестора существует какойто ми
нимальный уровень доходности, ниже которого он даже не будет
рассматривать возможность вложений денежных средств в ка