Страница 6

Действительный доход 392625 392625 392625 392625 392625 404250 404250
Допустим, что для оценки операционных расходов были выявлены следующие ста-
тьи и порядок их расчета (см. Табл. 5.4):
 балансовая стоимость улучшений - 2 000 000 у.е.;
 амортизация линейная, срок амортизации - 50 лет;
 налог на улучшения - 2% от балансовой стоимости;
 налогооблагаемая стоимость земельного участка - 260 000 у.е.;
 налог на землю - 2% от налогооблагаемой стоимости45;
 страховка - 0,5% от балансовой стоимости улучшений;
 расходы на менеджмент - 5% от действительного дохода;
 зарплата обслуживающего персонала - 20 000 у.е.;
 расходы по оплате электроэнергии - 5 000 у.е.;
 прочие коммунальные платежи - 8 000 у.е.;
 текущий ремонт - 30 000 у.е.;
 фасадные работы - 1 раз в 3 года по 4 650 у.е.;
 обновление интерьера - 1 раз в три года по 11 240 у.е.;
 замена ковровых покрытий - 1 раз в 6 лет по 49 500 у.е.;
 ремонт крыши - 1 раз в 20 лет по 18 000 у.е.;
 расходы на дератизацию - 780 у.е. в год.;
 реверсия - доход 2005 года, капитализированный по ставке 12%.
43 Предполагается, что затраты на расторжение существующих договоров экономически нецелесообразны.
44 Площадь, занятая собственником, включена в состав свободных площадей, сдаваемых по рыночным
ставкам.
45 На практике налог на землю считается иначе: базой расчета является площадь участка.

Таблица 5.4
Год
Статья 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Действительный доход 392625 392625 392625 392625 392625 404250 404250
Операционные расходы
Постоянные:
Налог на улучшения 39200 38400 37600 36800 36000 35200 34400
Налог на землю 5200 5200 5200 5200 5200 5200 5200
Страховка 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000
Другие 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000
Всего 62400 61600 60800 60000 59200 58400 57600
Переменные:
Менеджмент 19631 19631 19631 19631 19631 20213 20213
Зарплата 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000
Электричество 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000
Прочие платежи 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000
Текущий ремонт 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000
Фасадные работы 1550 1550 1550 1550 1550 1550 1550
Интерьер 3747 3747 3747 3747 3747 3747 3747
Разное:
Вывоз мусора 540 540 540 540 540 540 540
Дератизация 780 780 780 780 780 780 780
Другое 400 400 400 400 400 400 400
Всего 89648 89648 89648 89648 89648 90229 90229
Резерв на замещение46
Ковровое покрытие 8250 8250 8250 8250 8250 8250 8250
Ремонт крыши 900 900 900 900 900 900 900
Другое 800 800 800 800 800 800 800
Всего резерв 9950 9950 9950 9950 9950 9950 9950
Всего ОР 161998 161198 160398 159598 158798 158579 157779
ЧОД 230627 231427 232227 233027 233827 245671 246471
Коэффициент ОР 41,3% 41,1% 40,9% 40,6% 40,4% 39,2% 39,0%
Коэффициент ЧОД 58,7% 58,9% 59,1% 59,4% 59,6% 60,8% 61,0%
Реверсия 2053924
Всего ЧОД47 230627 231427 232227 233027 233827 2299595
Предположим, также, что оценщик определил ставку дисконтирования потока чисто-
го операционного дохода в размере 10%. Тогда с учетом полученных выше результатов
оценка рыночной стоимости офисного здания будет равна 2 140 000 у.е. (см. Табл. 5.5).
Таблица 5.5
Год
Статья 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ЧОД 230627 231427 232227 233027 233827 2299595
Потери при возврате48 0 4000 8000 12000 16000 20000
Итого ЧОД 230627 227427 224227 221027 217827 2279595
Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564
Текущая стоимость 209639 187854 168394 150961 135270 1285692
Итого стоимость 2137813 Округленно 2 140 000
46 Резерв на замещение здесь формируется по прямолинейной схеме (схеме Ринга).
47 С учетом реверсии
48 См. раздел 3.4.1 (Пример 3.6).

Из анализа полученного результата следует, что в данном примере сумма балансовой
стоимости улучшений и налогооблагаемая стоимость земли (2000000+260000)=2260000
не совпадает с результатом оценки 2140000. Данное несоответствие объясняется несо-
вершенством методик оценки земли и улучшений в интересах их налогообложения и
практически может быть устранено методом последовательных приближений, когда по-
лученные результаты берутся в качестве исходных данных.
5.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
При оценке земельного участка с использованием техники остатка необходимо пред-
варительно выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффек-
тивному использованию этого участка.
С учетом прибыли предпринимателя (см. раздел 2.2, формулы (2.4 и 2.5)) эта стои-
мость на момент окончания строительства может быть представлена (см. Рис. 5.1) сле-
дующим образом:
. + =
=
r
1 i
п i Br V E V . , (5.7)
где п V . - прибыль предпринимателя, r - период времени строительства, Еi - затраты
на строительство в i-м периоде.
Прибыль предпринимателя, в свою очередь, можно представить в виде суммы вме-
ненных издержек по затратам на строительство и приобретение земельного участка:
пL пE п V V V . . . + = . (5.8)
Здесь
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. ,
] 1 ) Y 1 [( V V r
L пL - + = . .
(5.9)
Особенность такого подхода к оценке прибыли предпринимателя состоит в том, что
вмененные издержки по улучшениям и земельному участку, образующие прибыль пред-
принимателя, изнашиваются к концу срока экономической жизни улучшений вместе с