Best-Ocenki.ru

(5.59):

229 0 1
360 535 6

=
+
- .
=
+
.
=
,
) ( ,145
) i , Y , l , l ( P
I ) Y , l ( a V
p
L
ПА
. .
Результат оценки по данному варианту также не отличается от точного результата
(вариант А).
Рассмотрим оценку рыночной стоимости права аренды во втором варианте правомо-
чий: участок и улучшения в аренде.
Сложность оценки в данном варианте состоит в том, что здесь имеет место суперпо-
зиция трех истощаемых активов, а именно: улучшений, права их аренды и права аренды
участка. Это означает, что в процессе прогнозирования потока доходов необходимо пре-
дусматривать соответствующие потери на возврат инвестиций в эти активы.
Допустим, что существуют два отдельных договора аренды (по земле и улучшениям)
на срок l, в соответствии с которыми известны размеры контрактных арендных платежей
на уровне чистого операционного дохода собственника: д
L I и дB
I 53. Допустим также, что
52 Оценка в данном варианте также предполагает использование метода последовательных приближений,
т.к. в выражении для оценки стоимости реверсии присутствует искомая величина VПА.
53 Предполагается, что условия договора не могут быть пересмотрены в течение срока аренды.

известна рыночная стоимость улучшений VB на дату оценки, ставка процента ia функции
их экономического износа, норма на отдачи на капитал Y по инвестициям в приобретение
участка и улучшений на правах собственности и норма отдачи на капитал YПА, требуемая
на инвестиции в приобретение права аренды объекта недвижимости. Возврат инвестиций
в право аренды будем осуществлять по ставке ipПА.
С учетом сделанных допущений выражение для оценки права аренды объекта не-
движимости можно представить в следующем виде:
k
А П p
l
1 q
q
А П q
д
B
p
Bq
д
L
p
Lq
ПА Y) (1
V
) Y (
I ) I I ( ) I (I
V
+
+
+
- - + -
= .=

.
, (5.61)
где p
Lq I и p
Bq I - прогнозируемые наиболее вероятные платежи за пользование участком и
улучшениями по рыночным арендным ставкам на уровне чистого операционного дохода,
) i , q ( S ) i , l ( SFF ) i Y ( V I ПА p ПА p ПА p па
реинв
ПА q 1 - . . - . = . - потери, связанные с реин-
вестированием первоначальных инвестиций в приобретение права аренды.
Числитель первого слагаемого правой части выражения (5.61):
реинв
ПА q
д
B
p
Bq
д
L
p
Lq I ) I I ( ) I (I . - - + -
представляет собой чистый операционный доход арендатора, обусловленный разно-
стью рыночных и контрактных арендных платежей. Этот доход и должен быть капитали-
зирован в стоимость права платного на .льготных. условиях пользования объектом не-
движимости.
По аналогии с (5.15) представим чистый операционный доход, связанный с улучше-
ниями, в следующем виде:
реинв
Bq Bq 1 Bн
p
Bq I Н I I . - - = , (5.62)
где
) i , 1 q ( SFF / ) i , n ( SFF ) i Y ( V I p p p B
реинв
Bq - . - . = . (5.63)
- потери при реинвестировании, Bq Н - налог на улучшения.
С учетом результатов раздела 5.3 выражение (5.61) можно представить следующим
образом:
,
Y) (1
V
) i , Y , k , l ( P V
)] i , Y , k , n ( F T ) i , Y , k , n ( P [ V
) Y (
I V
k
ПА p
ПА p ПА ПА
a B p B
l
1 q
q ПА
+
+ -
- + -
+
= .=

1 .
(5.64)
где 1 , B 1 L 1 I I I . . . + = ; д
L
P
L1 1 L I I I - = . ; дB
P
Вн1 B1 I I I - = . .
По аналогии с (5.25) стоимость реверсии права аренды можно записать так:

), i , Y , k l , l ( P V )] i , Y , k l , n ( F T
) i , Y , k l , n ( P [ V I ) Y , k l ( a V
ПА p ПА a B
p B k рПА
- - - +
+ - - - = +1 .
(5.65)
где ) k ( L 1) В(k 1 k I I I 1 + + + + = . . . ; дB
реинв
) k ( B
P
1) Вн(k 1) B(k I I I I - - = + + + 1 . . ; д
L
P
1) L(k ) k ( L I I I - = + +1 . ;
)] i , Y , k , n ( P ) i , Y , l , n ( P [ ) Y 1 ( ) i , Y , k l , n ( P p p
k
p - + = - ;
)] i , Y , k , n ( F ) i , Y , l , n ( F [ ) Y 1 ( ) i , Y , k l , n ( F a a
k
a - + = - ;
)] i , Y , k , l ( P ) i , Y , l , l ( P [ ) Y 1 ( ) i , Y , k l , l ( P p p
k
p - + = - .
При k=l стоимость реверсии принимает значение, равное нулю, и формула (5.64)
упрощается:
) i , Y , l , l ( P V )] i , Y , l , n ( F T ) i , Y , l , n ( P [ V
) Y (
I V А П p ПА a B p B
l
1 q
q ПА - + -
+
= .=

1 .
.
(5.66)
При отсутствии изменения потока доходов числитель первого слагаемого (5.66)
представляет собой постоянную величину. Следовательно, (5.66) можно записать сле-
дующим образом:
) i , Y , l , l ( P V )] i , Y , l , n ( F T ) i , Y , l , n ( P [ V I ) Y , l ( a V А П p ПА a B p B ПА - + - = 1 .
.
(5.67)
Из (5.67) можно выразить рыночную стоимость права аренды в явном виде:
) i , Y , l , l ( P
) i , Y , l , n ( F T V ) i , Y , l , n ( P V ) I I )( Y , l ( a
V
А П p
a B B p B B L
ПА +
- - +
=

1 1 . .
. (5.68)
По аналогии с ранее выполненными оценками, выполним расчет рыночной стоимо-
сти права аренды улучшенного земельного участка в нескольких вариантах (А, С и D)
для следующих исходных данных: рыночный арендный платеж за земельный участок
p
L I =300 у.е., рыночный арендный платеж за улучшения участка 400 I p
н B = у.е., платеж в
соответствии с договором аренды за участок 150 I д
L = у.е., платеж в соответствии с дого-
вором аренды за улучшения 300 I дB
= у.е., срок аренды l=10 лет, возврат первоначальных
инвестиций по инвестициям в улучшения и право аренды - линейный (метод Ринга),
срок экономической жизни улучшений n=25 лет, стоимость улучшений VB=1500 у.е.,
прогнозируемый период владения k=5 лет. Норма отдачи на капитал Y=15%.