Страница 16

после вычета налога на них, ДУпнуq
3 743 3 771 3 799 3 828 3 856
Потери при реинвестировании, ПРq 1 137 1 364 1 592 1 819 2 046
Итого чистый операционный доход на
улучшения, ДУq
2 606 2 407 2 208 2 009 1 810
Фактор дисконтирования, ФДq 0,41 0,35 0,31 0,26 0,23
Текущая стоимость, PVq 1 069 852 673 528 410
VBr=14 211 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
.=
r
1 i
i E =5000+10000=6000
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. =214; ] 1 ) Y 1 [( V V r
L пL - + = . = 370
r
r
1 i
пL пE i Br
0 B ) Y 1 (
V V E V
V
+
. - - -
= =
. .
=
) 16 , 0 1 (
370 214 6000 211 14
25 , 0 +
- - -
=7348,47

Вариант С
В Табл. 5.14 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в тече-
ние прогнозного периода для этого варианта.
Таблица 5.14
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5 6
Потенциальный доход, ПВДq 9 000 9 000 9 000 9 000 9 000 9 000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных платежей,
ПСq
428 428 428 428 428 428
Действительный валовой доход, ДВДq 9 123 9 123 9 123 9 123 9 123 9 123
Операционные расходы до налога на
собственность, ОРq
3 649 3 649 3 649 3 649 3 649 3 649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 5 424 5 424 5 424 5 424 5 424 5 424
Доход на землю, ДЗq 1 567 1 567 1 567 1 567 1 567 1 567
Чистый операционный доход на улуч-
шения до налога на них, ДУднуq
3 856 3 856 3 856 3 856 3 856 3 856
VBr 14 211
Налог на улучшения, НУq 256 227 199 171 142 114
Чистый операционный доход на улуч-
шения после вычета налога на них,
ДУпнуq
3 600 3 629 3 657 3 686 3 714 3 743
Потери при реинвестировании, ПРq - 227 455 682 909 1 137
Итого чистый операционный доход на
улучшения, ДУq
3 600 3 401 3 203 3 004 2 805 2 606
Оценку стоимости реверсии в данном варианте выполним с использованием выра-
жения (5.28):
) i , Y , k n , n ( F T V ) i , Y , k n , n ( P V ) Y V I ( ) Y , k n ( a V a B Br p Br L ) 1 k ( Н p - - - - - . - = + =
= . . - . - . - . - = 0,751 02 , 0 4211 1 0,3513 4211 1 ) 16 , 0 795 9 424 5 ( %) 16 ; 5 10 ( a 7 421.
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельного участка сведены в
Табл. 5.15.
Таблица 5.15
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 3 600 3 401 3 203 3 004 2805+7421
Фактор дисконтирования 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48
Текущая стоимость дохода 3 104 2 528 2 052 1 659 4 868
Сумма текущих стоимостей (VBr) 14211
r
r
1 i
пL пE i Br
0 B ) Y 1 (
V V E V
V
+
. - - -
= =
. .
=
) 16 , 0 1 (
370 214 6000 14211
25 , 0 +
- - -
=7348,47
Результат оценки по данному варианту не отличается от точного (варианта А).

Вариант D
В данном варианте выполним оценку с использованием аналитического выражения
(5.41):
r
r
1 i
пL пE i
r
a B p
L ) 1 r ( Н
0 B ) Y 1 (
V V E
) Y 1 )]( i , Y , n , n ( F T ) i , Y , n , n ( P 1 [
) Y V I )( Y , n ( a
V
+
+ +
-
+ + +
-
=
.=
+
. .
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в
данное выражение:
F(n,n,Y,ip)=2,746; P(n,n,Y,ip)=0,2566; пе V . =214; пL V . =370; a(n,Y)=4,833; IН(r+1)=5424;
VLY=1567; RB=Y+SFF(10;0%)=0,26.
Используя эти результаты, выполним итоговый расчет стоимости:
348,46 7
) 16 , 0 1 (
370 214 6000
) 16 , 0 1 ]( 746 , 2 02 , 0 2566 , 0 1 [
) 1567 5424 ( 833 , 4 V 25 , 0 25 , 0 0 B =
+
+ +
-
+ . + +
- .
= .
Результат оценки по данному варианту также не отличается от точного результата
(варианта А).
Сравним показатели эффективности использования земельного участка в свободном и
улучшенном виде. Помним, что показатель эффективности использования земельного
участка в условно свободном виде был равен 72%. Показатель эффективности использо-
вания улучшенного земельного участка без реконструкции (см. Табл. 5.13)
В=7349/(7349+9795)=0,43(43%), что гораздо меньше соответствующего показателя сво-
бодного участка. Показатель эффективности использования отреконструированных
улучшений (см. Табл. 5.13) В=14211/(14211+9795)=0,60(60%). Это означает, что за счет
модернизации существующих улучшений удалось повысить эффективность использова-
ния участка. Однако достичь эффективности использования свободного участка (72%) не
удалось. Объясняется это тем, что модернизация объекта недвижимости ограничена рам-
ками существующих улучшений, не позволяющих использовать участок наиболее эф-
фективным образом.
5.6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ
ИЗМЕНЯЮЩЕГОСЯ ПОТОКА ДОХОДОВ
В развитие полученных результатов рассмотрим метод оценки рыночной стоимо-
сти объекта недвижимости на примере оценки земельного участка при условии, что про-
гнозируется ежегодное экспоненциальное изменение потока доходов: Iq+1=Iq(1+c), где с

- относительное изменение потока доходов за год, например, из-за инфляции. Данный
вариант рассмотрим в версиях варианта А (точная оценка), варианта С (оценка реверсии
по аналитической формуле) и варианта D (полное аналитическое решение).
Решение данной задачи рассмотрим в постановке, аналогичной постановке задачи
по оценке свободного участка земли, рассмотренного в разделе 5.5, с той лишь разницей,
что спрогнозируем ежегодное 2%-х повышение дохода на уровне ПВД.
Заметим, что в вариантах С и D учет влияния налога на улучшения заложен в самих
расчетных формулах. Влияние же инфляции на стоимость мы учтем коэффициентом
коррекции.