Best-Ocenki.ru

этого участка с учетом соответствующих затрат.
Тем не менее, алгоритм оценки улучшений имеет свои особенности, связанные,
главным образом, с оценкой прибыли предпринимателя.
Алгоритм оценки:
1. Потенциальный валовой доход ПВДq=ПВДq-1 , где q=1,2,..,10.
2. Потери на незанятость ПНq=ПВДq .Кнз, где Кнз - коэффициент потерь от незанято-
сти.
3. Потери при сборе арендных платежей ПСq=(ПВДq - ПНq) .Ксб, где Ксб -
коэффициент потерь при сборе арендных платежей.
4. Действительный валовой доход ДВДq=ПВДq-ПНq-ПСq+ДДq, где ДД -
дополнительный доход.
5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения)
ОРq=ДВДq .Кор, где Кор - коэффициент операционных расходов.
6. Налог на землю. Также как и в предыдущем случае, в соответствии с ныне дейст-
вующим федеральным законом о плате за землю налог на нее рассчитывается как
произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь это-
го участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяе-
мой местными органами власти. В нашем случае, налог на землю НЗ для каждого го-
да будет равен произведению НЗq=Тз .S, где Тз - ставка налога на землю.
7. Чистый операционный доход ЧОДq=ДВДq-ОРq-НЗq.
8. Доход на землю ДЗq=VL .Y.
9. Чистый операционный доход на улучшения до налога на них ДУднуq=ЧОДq-ДЗq.
10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ налог на улучшения
рассчитывается как процент от балансовой стоимости улучшений за вычетом аморти-
зационных отчислений. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве
балансовой стоимости возьмем стоимость затрат на приобретение и реконструкцию
объекта, приведенных к концу периода строительства. Данная стоимость оценивается
с использованием формулы (5.38):
] 1 ) Y 1 [( V V V E V V r
0 B L п
r
1 i
пE i 0 B Br - + + + . + + =
=
. . ,
где ] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. ; ] 1 ) Y 1 [( V V r
L пL - + = . .

Особенность оценки балансовой стоимости VBr в данном случае состоит в том, что в
правой части данной формулы стоит искомая величина VB0. Следовательно, в целом,
задачу отыскания рыночной стоимости улучшений необходимо решать с использо-
ванием метода последовательных приближений. Оценка балансовой стоимости для
конца каждого q-го года прогнозируемого периода выполняется с использованием
выражения (5.14) при ia=0 (линейный износ): ..
.
..
. - =
n
q 1 V V Br Bq . Отсюда налог на
улучшения будет равен произведению: НУq=VBq .ТB, .где ТB - ставка налога на
улучшения.
11. Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них
ДУпнуq=ДУднуq-НУq.
12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле (5.16) для ip=0:
ПРq= q I . = Y .
n
) 1 q ( -
.VBr.
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq= ДУпнуq -ПРq.
14. Фактор дисконтирования q-го года ФДq=1/(1+Y)q.
15. Текущая стоимость потока доходов, приходящихся на улучшения
. . =
=

1 q
q q Br ФД ДУи V .
16. Оценка рыночной стоимости улучшений по расчетной модели (5.39):
r
r
1 i
пL пE i Br
0 B ) Y 1 (
V V E V
V
+
. - - -
= =
. .
.
Решение задачи в соответствии с приведенным выше алгоритмом по аналогии с
оценкой земельного участка рассмотрим в трех вариантах: в варианте А (точное реше-
ние) и в вариантах С и D.
Вариант А
В Табл. 5.13 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлены резуль-
таты точной оценки стоимости существующих улучшений земельного участка, выпол-
ненные с помощью метода последовательных приближений.
Таблица 5.13
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Потенциальный доход, ПВДq 9 000 9 000 9 000 9 000 9 000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных платежей, ПСq 428 428 428 428 428
Действительный валовой доход, ДВДq 9 123 9 123 9 123 9 123 9 123

Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Операционные расходы до налога на собст-
венность, ОРq
3 649 3 649 3 649 3 649 3 649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 5 424 5 424 5 424 5 424 5 424
Доход на землю, ДЗq 1 567 1 567 1 567 1 567 1 567
Чистый операционный доход на улучшения
до налога на них, ДУднуq
3 856 3 856 3 856 3 856 3 856
VBr 14 211 (расчет по формуле (5.38))
Налог на улучшения, НУq 256 227 199 171 142
Чистый операционный доход на улучшения
после вычета налога на них, ДУпнуq
3 600 3 629 3 657 3 686 3 714
Потери при реинвестировании, ПРq - 227 455 682 909
Итого чистый операционный доход на
улучшения, ДУq
3 600 3 401 3 203 3 004 2 805
Фактор дисконтирования, ФДq 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48
Текущая стоимость, PVq 3 104 2 528 2 052 1 659 1 335
Продолжение Таблицы 5.13
Номер года
Статьи 6 7 8 9 10
Потенциальный доход, ПВДq 9 000 9 000 9 000 9 000 9 000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных платежей, ПСq 428 428 428 428 428
Действительный валовой доход, ДВДq 9 123 9 123 9 123 9 123 9 123
Операционные расходы до налога на собст-
венность, ОРq
3 649 3 649 3 649 3 649 3 649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 5 424 5 424 5 424 5 424 5 424
Доход на землю, ДЗq 1 567 1 567 1 567 1 567 1 567
Чистый операционный доход на улучшения
до налога на них ДУднуq
3 856 3 856 3 856 3 856 3 856
Налог на улучшения, НУq 114 85 57 28 -
Чистый операционный доход на улучшения