Страница 23

r
m 0 m mr ) Y 1 ( V V + . = , (5.71)
где Ym - ставка ссудного процента.
Отсюда расходы по обслуживанию долга при самоамортизирующейся схеме его по-
гашения составят величину, определяемую выражением:
r m mr m R V I . = . (5.72)
Здесь Rmr - ипотечная постоянная, скорректированная на время реконструкции:
) Y , r n ( SFF Y R m m m mr - + = . (5.73)
В последнее время на рынке строительства жилья во многих российских поселениях
широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков - бу-
дущих владельцев жилья. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер)
привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с опреде-
ленным дисконтом в счет оплаты будущей квартиры. Он использует эти средства для
строительства жилого дома. По окончании строительства квартиры в этом доме перехо-
дят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств
по сути отличается от классической, когда девелопер привлекает заемный капитал в пол-
ном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использова-
ния построенного доходного объекта.
Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме
кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются

ни проценты, ни погашается основная сумма. Зная время строительства r и норму отдачи
на средства дольщиков Y, можно рассчитать в процентном выражении дисконт r
., в со-
ответствии с которым идет привлечение денег дольщиков:
[ ] % 100 1 ) Y 1 ( r
r . - + = . . (5.74)
Так при Y=10% и времени строительства r, равном двум годам, дисконт составит
21%. Таким образом, при стоимости квартиры $40 000, грамотный девелопер сможет
привлечь дольщика, предложив ему внести деньги за будущую квартиру в размере
$31600. Здесь необходимо отметить, что норма отдачи на средства дольщиков Y должна
быть выше, чем норма отдачи по безопасным вложениям денег, например, в банк, т.к.
операция долевого участия по сути своей аналогична сделкам по фьючерсным контрак-
там, которые, как известно, являются достаточно рискованными.
Заметим, что в данном случае перед оценщиком стоит задача оценить не земельный
участок, а рыночную стоимость права построить на нем жилой дом, а затем или в про-
цессе строительства продать квартиры в нем по рыночной стоимости. Данное право яв-
ляется определенным имущественным правом на объект недвижимости - земельный
участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимотью, которое можно и должно
оценить.
Используя формулу (5.74), можно предложить следующую достаточно простую схе-
му оценки рыночной стоимости V0 права застройки земельного участка под строительст-
ва жилого дома:
.
+
- - . .
=
=
= k
1 q
q
e
q q
m
1 i
i
0 ) Y 1 (
E ) 1 ( V
V
q .
,
(5.75)
где Vi - стоимость i-ой квартиры по окончании строительства дома, mq - количество при-
влеченных дольщиков в q-м периоде, Eq - затраты инвестора в q-м периоде.
В качестве примера рассмотрим строительство жилого 50 квартирного дома, состоя-
щего из 10 однокомнатных, 20 двухкомнатных и 20 трехкомнатных квартир. Известно,
что затраты на строительство дома составляют величину 1 000 000 у.е. В сданных в экс-
плуатацию домах такой же серии готовые квартиры продаются по 10 000 у.е., 30 000 у.е.
и 40 000 у.е. соответственно. График продажи квартир приведен в Табл. 5.2654.
54 Таблица подготовлена к.т.н. Цымбаловым В.В.

Там же показана схема расчета рыночной стоимости прав на земельный участок, на
котором возводится рассматриваемый дом. Вычисления проводились по формулам, при-
веденным в колонке <>.
Практика реальных оценок показывает, что метод оценки рыночной стоимости иму-
щественного права застройки земельных участков с использованием техники остатка об-
ладает очень высокой чувствительностью к изменению входных параметров.
Таблица 5.26
Исходные данные Расчеты Комментарии
Стоимость строительства E 1000 000 Расчеты,
аналоги
Стоимость 3 комн.квартиры Co3 40000
Стоимость 2 комн. квартиры Co2 30000
Стоимость 1 комн. квартиры Co1 20000 Анализ рынка
Премия (риски) дольщиков, годо-
вая
Y 10%
Премия (риски) инвестора, годо-
вая
Ye 25%
Временной период, лет q 0,25 0,5 0,75 1
Кол-во дольщиков на 3 комн. кв-р. mq3 1 2 3 4 Проектные
Кол-во дольщиков на 2 комн. кв-р. mq2 0 4 5 5 6 проработки
Кол-во дольщиков на 1 комн. кв-р. mq1 1 3 3 6 7
Доля освоенных капвложений qq 0,2 0,6 0,9 1 Анализ рынка
Затраты инвестора Eq 200000 400000 300000 100000 E*qq
Дисконт для дольщиков D 10,00% 7,41% 4,88% 2,41% 0,00% ((1+Y)^(1-q)-1)
Cтоимость продажи 3 комн. кв-р. Ci3 36 000 37 036 38 048 39 035 40 000 Co3_*(1-D)
Cтоимость продажи 2 комн. кв-р. Ci2 27 000 27 777 28 536 29 277 30 000 Co2_*(1-D)
Cтоимость продажи 1 комн. кв-р. Ci1 18 000 18 518 19 024 19 518 20 000 Co1_*(1-D)
Доход от продажи 3 комн. кв-р. Vi3 0 37036 76095 117106 160000 Ci3_*mq3
Доход от продажи 2 комн. кв-р. Vi2 0 111108 142679 146383 180000 Ci2_*mq2
Доход от продажи 1 комн. кв-р. Vi1 18000 55554 57071 117106 140000 mq1*Ci1_
Суммарный доход от продажи
квартир
Vi 18000 203698 275845 380596 480000 Vi3+Vi2+Vi1
Чистый операционный доход де-
велопера
NOI -182000 -196302 -24155 280596 480000 Vi-Eq