Страница 12

Вариант А (эталонный)
В данном варианте рассмотрим решение задачи оценки с использованием DCF-анализа в
процессе всей экономической жизни улучшений.
Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталонным) решением, т.к.
для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и
рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической
жизни улучшений. При этом чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока
доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода51.
Алгоритм оценки:
1. Потенциальный валовой доход ПВДq=ПВДq-1, где q=1,2,..,10.
2. Потери на незанятость ПНq=ПВДq .Кнз, где Кнз - коэффициент потерь от незанято-
сти.
3. Потери при сборе арендных платежей ПСq=(ПВДq - ПНq) .Ксб, где Ксб -
коэффициент потерь при сборе арендных платежей.
4. Действительный валовой доход ДВДq=ПВДq-ПНq-ПСq+ДДq, где ДД -
дополнительный доход.
5. Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения)
ОРq=ДВДq .Кор, где Кор - коэффициент операционных расходов.
6. Налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на
землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земель-
ного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели ис-
пользования земли, определяемой местными органами власти. В нашем случае, налог
на землю НЗ для каждого года будет равен произведению НЗq=Тз .S, где Тз - ставка
налога на землю.
7. Чистый операционный доход ЧОДq=ДВДq-ОРq-НЗq.
8. Доход на землю ДЗq=VL .Y. Особенность оценки дохода на землю в нашем случае со-
стоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая величина VL. Решение
такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое
значение, выполняется методом последовательных приближений.
9. Чистый операционный доход до налога на улучшения ДУднуq=ЧОДq-ДЗq.

10. Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ налог на улучшения
рассчитывается как процент от балансовой стоимости улучшений за вычетом аморти-
зационных отчислений. Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве
балансовой стоимости необходимо брать стоимость затрат на создание объекта, при-
веденных к концу периода строительства. Данная стоимость оценивается с использо-
ванием формулы (5.10): ] 1 ) Y 1 [( V V E V r
L пE
r
1 i
i Br - + . + + . =
=
. , где
] 1 ) Y 1 [( E V ) 1 i ( r r
1 i
i пE - + . = - -
=
. . Оценка балансовой стоимости для конца каждого q-го
года прогнозируемого периода выполняется с использованием выражения (5.14) при
ia=0 (линейный износ): ..
.
..
. - =
n
q 1 V V Br Bq . Отсюда налог на улучшения будет равен
произведению: НУq=VBq .ТB, .где ТB - ставка налога на улучшения.
11. Чистый операционный доход после налога на улучшения ДУпнуq=ДУднуq-НУq.
12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле (5.16) для ip=0:
ПРq= q I . =Y .
n
) 1 q ( -
.VBr.
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq= ДУпнуq - ПРq.
14. Фактор дисконтирования q-го года ФДq=1/(1+Y)q.
15. Текущая стоимость потока доходов, приходящихся на улучшения
. . =
=

1 q
q q Br ФД ДУи V .
16. Оценка земельного участка по расчетной модели (5.12):
1 ) Y 1 (
V E V
V r
r
1 i
пE i Br
L - +
. - -
= =
.
.
В Табл. 5.7 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлены результаты
точной оценки стоимости земельного участка, выполненные с помощью метода последо-
вательных приближений.
Таблица 5.7
Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Потенциальный валовой доход, ПВДq 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570
Действительный валовый доход, ДВДq 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
51 Проблема учета изменчивости прогнозируемых доходов решается применением коэффициентов коррек-
ции (см. раздел 3.4.2).

Номер года
Статьи 1 2 3 4 5
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до налога на
улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873
VBr 25 441 расчет по формуле (5.10)
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254
Чистый операционный доход после налога на
улучшения, ДУпнуq
5415 5465 5516 5567 5618
Потери при реинвестировании, ПРq - 305 611 916 1221
Итого доход на улучшения, ДУиq 5415 5160 4906 4651 4397
Фактор дисконтирования, ФДq 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода, PVдуиq 4834 4114 3492 2956 2495
Продолжение Таблицы 5.7
Номер года
Статьи 6 7 8 9 10
Потенциальный валовой доход, ПВДq 12000 12000 12000 12000 12000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей, ПСq 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход, ДВДq 11830 11830 11830 11830 11830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход, ЧОДq 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход до налога на
улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873
Налог на улучшения, НУq 204 153 102 51 -
Чистый операционный доход после налога на
улучшения, ДУпнуq