Страница 4

шем случае? Это доходы от использования существующего здания в процессе его остав-
шейся экономической жизни и дохода от реверсии в конце срока экономической жизни
здания - продажи земли.
Таким образом, сегодняшнюю стоимость прав на будущие доходы можно предста-
вить в следующем виде:
n
L
n
1 q
q
q
) Y 1 (
V
Y) (1
I
V
+
+ .
+
=
=
.
Решение данной задачи можно получить в том случае, если заранее определить ди-
намику изменения потока Iq доходов в течение срока оставшейся экономической жизни.

Допустим, как это делается при предпосылке Инвуда, Iq=I=const. Тогда выражение
для оценки рыночной стоимости прав на будущие доходы можно записать следующим
образом:
n
L
) Y 1 (
V I ) Y , n ( a V
+
+ . = .
После подстановки наших исходных данных (I1 = 10000; n = 30; VL = 200000; Y =
18%) в данное выражение получим:
56563 1395 55168
) 18 , 0 1 (
200000 10000 %) 18 , 30 ( a V 30 = + =
+
+ . = у.е.
Аналогичный результат получается с использованием техники остатка:
56563 200000
%) 18 , 30 ( SFF 18 , 0
18 , 0 200000 - 10000 V
R
R V - I V L
B
L L = +
+
.
= + = у.е.
Итак, существующее здание является в действительности ухудшением, т.к. уменьша-
ет стоимость земли на 143437 (200000-56563) у.е.
Из представленных рассуждений следует ряд очевидных выводов:
1. Земельный участок (участок земной поверхности) как основа объекта не-
движимости не может иметь отрицательной стоимости.
2. Улучшения, вносящие отрицательный вклад в стоимость земельного уча-
стка, следует трактовать как его ухудшения.
3. Объект недвижимости, генерирующий положительный поток чистых опе-
рационных доходов не может иметь отрицательную стоимость.
4. Затратный подход имеет ограниченное применение и не может быть ис-
пользован при оценке доходных объектов недвижимости, имеющих отрицатель-
ную разность B BR V I - .
5.2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

В третьей главе мы отметили, что при оценке недвижимости основным источником
доходов считается аренда оцениваемого объекта, которая, как правило, проявляется в
двух наиболее распространенных основных формах:
 аренда объекта в целом (здания, земельного участка);
 аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гости-
нице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерче-
ской больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Последовательность расчета чистого операционного дохода, как правило, фиксиро-
вана и не зависит от вида использования объекта. Она включает в себя ряд обязательных
этапов, представленных в Табл. 5.1.
Таблица 5.1
No Статья База расчета
1 Потенциальный доход Арендная ставка
1.1 потери на недозагрузку No1
1.2 потери от неплатежей No1-No1.1
1.3 Дополнительный доход Косвенные доходы
2 Действительный доход No1-No1.1-No1.2+No1.3
3 Операционные расходы No3.1+No3.2+No3.3+No3.4+No3.5
3.1 Постоянные No1
3.2 Переменные No2
3.3 платежи за землю стоимость земли/площадь участка
3.4 платежи за улучшения балансовая стоимость улучшений
3.5 резерв на замещение стоимость периодически замещаемых
элементов недвижимости
4 Чистый операционный доход No2-No3
5 Расходы по обслуживанию долга сумма и условия кредита
6 Наличность до налогообложения
или чистый операционный доход
собственника оцениваемых прав
No4-No5
Использование объекта оценки влияет на состав и структуру операционных расхо-
дов. Проанализируем возможный состав и структуру статей Табл. 5.1 на примере оценки
объекта, сдаваемого под офисы.
Допустим, что общая арендопригодная площадь объекта равна 2000 м2. Из них на
1000 м2 площадей заключены договора на 5 лет по 200 у.е. за м2 в год. Помещение в 100
м2 занято собственником, а 900 м2 свободны от долгосрочных договоров аренды и сда-
ются в аренду по краткосрочным договорам на один год. Годовая заполняемость свобод-
ных от долгосрочных договоров помещений 85%. Потери при сборе арендных платежей
- 7%. Оцениваемый объект расположен на земельном участке, площадью в 1300 м2, на
котором имеется круглосуточно охраняемая автостоянка площадью 100 м2 с годовым до-

ходом в 9000 у.е. В качестве прогнозного выбран шестилетний период времени с оцен-
кой стоимости реверсии на базе дохода седьмого года.
Для оценки рыночной арендной ставки воспользуемся методом рыночных сравне-
ний42, но в варианте, рассмотренном в предыдущей главе (см. Табл. 5.2). Предположим,
что нам удалось предварительно подобрать 5 объектов недвижимости, в наибольшей
степени сопоставимых с оцениваемым, цены, аренды которых представлены в 3 строке
Табл. 5.2.
Таблица 5.2
Объект Номер объекта аналога
оценки 1 2 3 4 5
3 Ставка аренды для офи-
сов
123 88 58 94 69
1 группа факторов
5 Размер ставки по догово-
ру
рыночн рыночн рыночн ниже
рыночн
рыночн ниже
рыночн
6 Корректировка 0 0 60 0 70
7 Скорректированная цена 123 88 118 94 139
8 Условия финансирования
9 Форма оплаты б/нал нал нал нал нал нал
10 Корректировка в % 20% 20% 20% 20% 20%
11 Корректировка в абс вел 24,6 17,6 23,6 18,8 27,8
12 Вид платежа обычный аванс аванс обычный аванс обычный
13 Корректировка в % 10% 10% 0 10% 0
14 Корректировка в абс вел 12,3 8,8 0 9,4 0
15 Структура платежа с комм без коммун без ком-
мун
без ком-
мун
без ком-
мун
без ком-
мун
16 Корректировка в абс вел 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9