Страница 39

та оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по про-
даже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым - аналогов, имевших ме-
сто на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
49. Множественная корреляция - зависимость результативного и двух или более
факторных признаков, включенных в исследование.
50. Модель массовой оценки - математическое выражение в виде формул, графиков
или таблиц, связывающих оцениваемый стоимостной показатель с ценообразую-
щими факторами. Модели по виду могут быть аддитивными, мультипликативными
или гибридными.
51. Модель массовой оценки (аддитивная) - модель массовой оценки (МО), в кото-
рой стоимостной показатель вычисляется как сумма некоторой константы и произ-
ведений значений ценообразующих факторов на соответствующие им коэффици-
енты.
52. Модель массовой оценки (гибридная) - модель МО, которая объединяет в себе
как аддитивные, так и мультипликативные модели МО.
53. Модель массовой оценки (мультипликативная) - модель МО, в которой стои-
мостной показатель вычисляется как произведение линейных, показательных или
степенных функций, каждая из которых представляет собой коэффициент влияния
соответствующего ценообразующего фактора на стоимостной показатель.
54. Мультиколлинеарность - отрицательный эффект взаимной связи между незави-
симыми параметрами (факторными признаками). Измеряется коэффициентом кор-
реляции между факторными признаками. Должен быть строго меньше 0,8.
55. Мультипликатор валовой ренты (gross rent multiplier) - отношение стоимости к
потенциальному (potential) или действительному (effective) доходу.
56. Наиболее эффективное использование (один из главных принципов оценки не-
движимости) - это разумное, наиболее вероятное и законное использование объек-
та недвижимости (свободного или улучшенного земельного участка), которое фи-
зически возможно, юридически не противопоказано, обеспечено ресурсами, фи-
нансово осуществимо и в результате которого стоимость объекта будет макси-
мальной.
57. Невозмещенные инвестиции - аккумулированная к дате эксплуатации доходного
актива по некоторой норме сумма затрат его создание (сумма затрат и вмененных
издержек).
58. Норма капитализации - отношение чистого операционного дохода (net operating
income) к стоимости (value).
59. Объем выборки - количество наблюдений стоимостного показателя, вошедших в
выборку.
60. Операционные расходы (Operating expenses - OE) - расходы, связанные с экс-
плуатацией недвижимости.
61. Относительный показатель стоимости - это соотношение между вычисленным и
реальным значением стоимостного показателя. Характеризует переоценку или не-
дооценку стоимостного показателя. В идеале должен быть равен единице.
62. Оцениваемый стоимостной показатель - показатель, представляющий или ха-
рактеризующий рыночную стоимость оцениваемой собственности: цена (продажи,
покупки, аренды), коэффициент капитализации, валовый рентный мультпликатор и
др. В модели оценки показатель является зависимой переменной.

63. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель кото-
рого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зре-
ния использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответст-
вующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозиро-
вала бы наиболее вероятную цену его продажи.
64. Оценка рыночной стоимости (как процесс: оценивание) - процесс определения
рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив с использовани-
ем трех подходов: доходного, рыночного и затратного.
65. Оценка рыночной стоимости (как результат) - итоговое значение рыночной
стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного
значения цены.
66. Ошибка отдельного измерения - удвоенное значение стандартного отклонения.
67. Ошибка среднего значения измерений - мера точности оценки измеряемой ве-
личины. Определяется как отношение ошибки отдельного измерения к корню
квадратному из объема выборки.
68. Парная корреляция - связь между двумя признаками (результативным и фактор-
ным или двумя факторными).
69. Переменная (бинарная) - переменная, которая может принимать только два зна-
чения (<> или <>, 0 или 1). Например, наличие балкона.
70. Переменная (дискретная) - переменная, которая не может принимать любые зна-
чения между двумя наблюдаемыми значениями ценообразующего фактора (напри-
мер, количество комнат).
71. Переменная (неприрывная) - переменная, которая может принимать любые зна-
чения между двумя наблюдаемыми значениями ценообразующего фактора (напри-
мер, площадь помещения).
72. Переоценка - это массовая оценка всех объектов недвижимости в пределах нало-
говой юрисдикции, выполняемая в течение или в начале цикла переоценки.
73. Погрешности (ошибки) систематические - погрешности, источником которых
являются постоянно действующие факторы.
74. Погрешности (случайные) - погрешности, обусловленные действием множества
факторов случайного характера, проявление которых предсказать невозможно.
75. Потери при реинвестировании (<>) - снижение совокупного
дохода из-за разности норм отдачи на капитал и фонда возмещения (ставки про-