Страница 5

17 Общая корректировка 37,8 27,3 24,5 29,1 28,7
18 Скорректированная цена 161 115 143 123 168
19 Условия сделки
20 Характер сделки коммерч коммерч не ком-
мерч
коммерч коммерч коммерч
21 Корректировка в % 0 30% 0 0 0
22 Корректировка в абс вел 0 34,5 0 0 0
23 Срочность сделки не срочно срочно не срочно срочно срочно не срочно
24 Корректировка в % 10% 0 20% 15% 0
25 Корректировка в абс вел 16,1 0 28,6 18,45 0
26 Общая корректировка 16,1 34,5 28,6 18,45 0
27 Скорректированная цена 177 150 171 142 168
28 Условия рынка сейчас сейчас 4 мес 2 мес 8 мес сейчас
29 Корректировка в абс вел 2% в мес. 0 12,4 6,9 24,4 0
30 Скорректированная цена 177 162,4 177,9 166,4 168
2 группа факторов
32 Тип здания кирпич кирпич панель кирпич панель панель
42 См. Приложение

Объект Номер объекта аналога
оценки 1 2 3 4 5
33 Корректировка в % 0 10% 0 10% 10%
34 Корректировка в абс вел 0 16,2 16,6 16,8
35 Электроснабжение автоном централ централ централ централ централ
36 Корректировка в % 10% 10% 10% 10% 10%
37 Корректировка в абс вел 17,7 16,2 17,8 16,6 16,8
38 Отопление автоном централ централ централ централ централ
39 Корректировка в % 15% 15% 15% 15% 15%
40 Корректировка в абс вел 26,6 24,4 26,7 25,0 25,2
41 Лифт есть нет нет нет есть есть
42 Корректировка в % 10% 10% 10% 0 0
43 Корректировка в абс вел 17,7 16,2 17,8 0 0
44 Местоположение то же то же хуже хуже хуже
45 Корректировка в % 0 0 15% 15% 15%
46 Корректировка в абс вел 0 0 26,7 25,0 25,2
47 Окружение хорошее хуже хуже хорошее хорошее хорошее
48 Корректировка в % 7% 7% 0 0 0
49 Корректировка в абс вел 12,4 11,4 0 0 0
50 Парковка удобная удобная не удоб-
ная
удобная удобная не удоб-
ная
51 Корректировка в % 0 5% 0 0 5%
52 Корректировка в абс вел 8,1 0 0 8,4
53 Площадь 2000 3000 3500 3400 2000 1500
54 Корректировка в абс вел 10 15 14 0 -5
55 Отделка-состояние хорошее удовл удовл хорошее удовл удовл
56 Корректировка в % 10% 10% 0 10% 10%
57 Корректировка в абс вел 17,7 16,2 0 16,6 16,8
58 Подъезд не удобный удобный удобный удобный удобный удобный
59 Корректировка в % -15% -15% -15% -15% -15%
60 Корректировка в абс вел -26,6 -24,4 -26,7 -25,0 -25,2
61 Общая коорректировка по 2 группе 75,5 99,4 76,3 74,9 79,0
62 Откорректированная цена 252,5 261,8 254,2 241,2 247,0
Кол-во корректировок 12 15 11 12 11
Вес аналога 0,20 0,16 0,22 0,20 0,22
Средневзвешанное значе-
ние
250,9
В 62 строке Табл. 5.2 представлен итоговый результат корректировок ставок аренды
аналогов по выбранным факторам в полном соответствии с логикой метода рыночных
сравнений. Нижняя часть Табл. 5.2 посвящена расчету средневзвешенного значения ры-
ночной ставки аренды объекта оценки на основе анализа количества корректировок по
каждому аналогу (см. раздел 4.3.2).
Расчет весовых коэффициентов в Табл. 5.2 выполнен в соответствии со следующим
алгоритмом:
1. Общее количество корректировок по всем аналогам:
61 11 12 11 15 12 k K 5
1 i
i = + + + + = . =
=
.

2. Удельное количество корректировок
K
k m i
i = по каждому аналогу:
20 , 0 m1 = ; 25 , 0 m2 = ; 18 , 0 m3 = ; 20 , 0 m4 = ; 18 , 0 m5 = .
3. Величина .i
, обратная mi, и их сумма . i
.:
1 , 5 1 = . ; 1 , 4 2 = . ; 5 , 5 3 = . ; 1 , 5 4 = . ; 5 , 5 5 = . .
25 i = . . .
4. Вес каждого аналога . =
i
j
j w
.
.
:
% 20 w1 = ; % 16 w2 = ; % 22 w3 = ; % 20 w4 = ; % 22 w5 = .
Итоговый средневзвешенный результат определяется по известной формуле стати-
стики:
. . =
=
n
1 i
k
i i A w А . (5.5)
В нашем случае n=5. Следовательно, с учетом полученных результатов, имеем:
9 , 250 22 , 0 247 2 , 0 240 22 , 0 254 16 , 0 261 2 , 0 252 A = . + . + . + . + . = у.е.
Таким образом, средневзвешенное значение пяти цен аренды объекта оценки, полу-
ченных путем корректировок цен аренды сопоставимых объектов, можно оценить на
уровне 250 у.е.
Подход для оценки арендной ставки на основе анализа количества корректировок
можно использовать в том случае, если отсутствуют данные об ошибках корректировок
по каждому фактору. При наличии данных об ошибках корректировок можно использо-
вать подход, рассмотренный в четвертой главе, основанный на оценке средневзвешенно-
го по этим ошибкам результата.
Далее, кроме итогового результата оценки рыночной стоимости, важным показате-
лем надежности этой оценки являются ошибка итогового результата и доверительный
интервал его надежности. Выборочная СКО результата оценивается следующим обра-
зом:
) 1 n ( n
w ) A A (
t S
n
1 i
i
2 k
i
s A -
. -
. = = .
(5.6)

Используя выражение (5.6), можно показать, что искомое значение ошибки результа-
та для нашего случая равно 4,22 у.е., т.е. полученное значение цены аренды с 95% дове-
рительной вероятностью находится в интервале от 246 до 255 у.е.
Полученных данных достаточно, чтобы оценить действительный валовой доход (см.
Табл. 5.3).
Таблица 5.3.
Год
Статья 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Контрактная аренда43 200000 200000 200000 200000 200000 0 0
Рыночная аренда 250000 250000 250000 250000 250000 500000 500000
Потенциальный доход44 450000 450000 450000 450000 450000 500000 500000
Незанятость (37500) (37500) (37500) (37500) (37500) (75000) (75000)
Потери при сборе (28875) (28875) (28875) (28875) (28875) (29750) (29750)
Дополнительный доход 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000