Страница 7
итогового процента цена реверсии рассчитывается путем увеличения (уменьшения) пер-
воначальной рыночной стоимости на величину итогового процента.
При использовании метода ежегодного процента цена продажи Vп определяется по
кумулятивной схеме: Vп=Vo .(1+i)k, где Vo - первоначальная рыночная стоимость, i -
ежегодный процент ее изменения, k - длительность холдингового периода.
И, наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании
оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату
окончания прогнозного периода. Так, с точки зрения доходного подхода, реверсию необ-
ходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.
3.2. ОЦЕНКА НОРМЫ ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного
подхода является расчет нормы (ставки) дисконтирования, необходимой для определе-
ния текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости.
Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель ин-
вестора - получение дохода (return), который превышает первоначально инвестирован-
ную сумму [53]. Исходя из этого, как было показано выше, общий ожидаемый доход ин-
вестора состоит из полного возврата (возмещения - recovery) первоначально инвестиро-
ванной суммы (возврата капитала - return of capital) и прибыли (profit) или вознагражде-
ния (reward) (дохода на капитал). В процессе капитализации доходов может использо-
ваться много ставок (норм) доходности или рентабельности (rates of return). Все они, в
той или иной степени, являются своеобразными измерителями дохода. Нормы доходно-
сти (рентабельности) могут быть подразделены на нормы дохода (income rates) и нормы
отдачи (yuild rates).
Забегая вперед, отметим, что общий коэффициент (норма) капитализации (overal
capitalization rate) и коэффициент капитализации собственных средств (equity capitalization
rate) относят к нормам дохода (income rates) [53]. Норма процента (interest rate), нор-
ма дисконтирования (discount rate), внутренняя норма рентабельности, норма отдачи на
собственный капитал (equity yuild rate) являются нормами отдачи (yuild rate) [53]. С кон-
цептуальной точки зрения нормы дохода и нормы отдачи являются разными измерите-
лями дохода. Норма дохода представляет собой отношение дохода одного года (обычно
первого) к стоимости, а норма отдачи используется для преобразования серии отдельных
доходов в их текущие стоимости.
Норма дохода (income rate) представляет собой отношение между доходом одного
года к соответствующей капитальной стоимости собственности (capital value of property).
К нормам дохода относят общую норму (коэффициент) капитализации (overal capitalization
rate) и коэффициент капитализации собственных средств (equity capitalization rate).
Общий коэффициент капитализации (Ro) представляет собой норму дохода для всей соб-
ственности и равен отношению между ожидаемым чистым операционным доходом одно-
го года и ценой или стоимостью всей собственности. Общий коэффициент капитализа-
ции не является нормой дохода на капитал (rate on return on capital) или полным измери-
телем инвестиций. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой норме отдачи
на капитал в зависимости от предполагаемых изменений в доходах и стоимости.
Коэффициент капитализации собственных средств (Re) является нормой дохода и
представляет собой отношение между ожидаемым чистым операционным доходом одно-
го года до налогообложения и ценой или стоимостью собственных инвестиций.
Норма отдачи (yuild rate) является нормой дохода на капитал (rate of return on capital).
Она обычно выражается как годовая ставка сложного процента. Норма отдачи учитывает
все ожидаемые доходы от собственности, включая доход от продажи по окончанию ин-
вестиций [53].
Оценивая недвижимость доходным методом, аналитик должен достаточно хорошо
представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтиро-
вания. В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, кото-
рый, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их
получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает одна из норм отдачи (ставка
дохода на инвестиции) или ставка дисконтирования (дисконта).
С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с теорией стоимости
денег во времени (time value of money) представляет собой ставку процента, которая ис-
пользуется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
С экономической точки зрения ставка дисконтирования представляет собой мини-
мальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покуп-
ку доходного актива. Известно, что любое ожидание представляет собой вероятностную
категорию. Всегда существует вероятность (риск) неполучения расчетного результата. У
разных активов эти риски разные. Например, с точки зрения будущего дохода операции,
связанные с недвижимостью, обладают более высоким риском, чем операции с ценными
бумагами. А операции с ценными бумагами вероятнее всего более рискованны, чем бан-
ковские депозиты, и т.п. В известной литературе существует много определений риска