Страница 3

расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по ры-
ночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:
.). е . у ( 27804 277 20 %) 15 , лет 10 ( a Vp = . . = .

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (34000 у.е.), сущест-
вующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.
ПВД1(контрактный)=277 .195=54015 у.е.
ПВД2(рыночный)=(427-277) .215=32250 у.е.
2. Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.
Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда:
Пндз=ПВД2 .Кндз=32250 .0,21=6773,5 у.е.
Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма ПВД1+ПВД2-Пндз.
Следовательно,
Пнпл=(ПВД1+ПВД2 - Пндз) .Кнпл=(54015+32250 - 6773,5) .0,07= 5564,4 у.е.
3. Оценка ДВД:
ДВД=ПВД1+ПВД2 - Пндз - Пнпл=54015+32250 - 6773,5 -5564,4=73927,1.
4. Оценка операционных расходов.
Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим обозначенным в ус-
ловии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи;
расходы на уборку помещений; затраты на техническое обслуживание; налоговые
платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального ха-
рактера).
В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением двух
последних, даны в явном виде.
Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:
Расходы на управление=ДВД .5%=73927,1 .5%=3696,4 у.е.,
Расходы на ремонт=9000 .SFF(12%;5 лет)=1416,7 у.е.
В целом ОР=1850+8400+4200+2300+3696,4+1416,7+2800=24663,1(у.е.).
5. Оценка чистого операционного дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные
и заемные).
ЧОД=ДВД-ОР=73927,1-24663,1=49264 (у.е).
6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):
ЧОДе=ЧОД-ЧОДm.
Здесь ЧОДm - чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по
обслуживанию долга - определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного
процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:
ЧОДm=Vm .[Ym+SFF(nm,Ym)]=190000 .[0,12+SFF(10 лет;12%)=33627 (у.е.).
27 В действительности налоговые платежи не могут быть постоянными. Так, например, налог на улучше-

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно
ЧОДе=49264-33627=15637( у.е.).
Если обозначить чистый операционный доход через NOI (пер. с англ. Net Operating
Income), а операционные расходы как OE (пер. с англ. Operating Expenses), то, с учетом
материалов второй главы, приведенных выше определений и последовательности расче-
та, чистый операционный доход в формальном виде применительно к аренде можно
представить следующим образом:
NOI=(PGI-Kнд .PGI) .(1+Kнп)+доп.дох-OE-обсл.долга-подоходные налоги=
=NOIon+NOIof, (3.1)
где PGI - потенциальный валовой доход, EGI - действительный валовой доход, Кнд -
коэффициент потери доходов от недозагрузки, Кнп - коэффициент потери доходов от не-
платежей.
На наш взгляд, в определении чистого операционного дохода (ЧОД) и в соответст-
вующей ему формальной интерпретации (3.1) не совсем корректно указано на послед-
нюю составляющую - < ="">. В соответствии с теорией оценки здесь не-
обходимо вести речь о вычитании налогов на собственность (НС) (на землю и ее улуч-
шения).
Если обозначить расходы по обслуживанию долга как NOIm (чистый операционный
доход по закладной - от англ. Mortgage), а чистый операционный доход собственника
оцениваемых прав (наличность до налогообложения) через NOIe, то выражение (3.1) пра-
вильнее представить следующим образом:
NOIe=(PGI-Kнд .PGI) .(1-Kнп)+доп.доход-OE-NOIm-НС=NOIon+NOIof . (3.2)
Воспользуемся принципом ожидания и, с учетом ранее сказанного, представим
оценку рыночной стоимости по доходу в следующем виде:
0 mt k
e
ep
k
1 q
q
e
e
o V
) Y 1 (
V
) Y 1 (
NOI
V +
+
+
+
= .=
. (3.3)
Здесь Vep - доход собственника от реверсии (продажи объекта) в конце периода вла-
дения, 0 mt V - стоимость закладной на момент оценки28, e Y - ставка дисконтирования до-
ходов собственника в q-м году.
Пример 3.2
ния формируется как процент от балансовой стоимости, которая со временем уменьшается.
28 Объект оценки мог быть приобретен с использованием заемных средств раньше, чем производится его
оценка, и, следовательно, закладная на момент оценки может быть частично погашена.

Объект оценки обременен кредитом на сумму 185000, выданной под 12% годовых 5
лет тому назад на 14 лет. Кредит самоамортизирующийся с периодичностью платежей 2
раза в год. Прогноз показывает, что чистый операционный доход в размере 50000 будет
постоянным в течение 4 лет, после чего объект может быть продан по цене на 17% выше
его сегодняшней стоимости. Определите рыночную стоимость объекта, если норма отда-
чи на собственный капитал на объектах такого рода оценивается в 16% годовых.
Решение.
Определим составляющие формулы (3.3) e NOI , ep V :
[ ] у.е) 2 лет;12%/2) SFF NOI NOI NOI m e ( 22401 14 2 ( 2 / 12 , 0 185000 50000 = . . + - = - = ;
) Y , t , n ( bal V ) 1 ( V V V V m k m m k 0 mt p p , e k
. - + . = - = . .
Здесь tk - момент времени окончания владения, nm - срок кредита, k mt V - размер кре-
дита на момент времени реверсии, k - период владения активом от даты оценки, k