Страница 2

ночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на
площадь помещений.
Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенци-
альный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным аренд-
ным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды - по договорным
(контрактным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период
больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади
должен выполнятся на основе рыночных арендных ставок.
Заметим, что учет существующих договоров аренды является обязательной, но дале-
ко не простой процедурой. Сложность ее состоит в том, что рассчитанный чистый опера-
ционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с исполь-
зованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа ры-
ночных данных по объектам, сопоставимых с оцениваемым не только по местоположе-
нию и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню и
доле контрактной аренды в ПВД.
24 Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту.

Таблица 3.1
1 Потенциальный валовой доход (ПВД):
Количество квартир Описание Расчет
4 1 спальня 4.$355 = $1 420
12 2 спальни 12.$425 = $5 100
4 3 спальни 4.$453 = $1 812
Общий месячный ПВД 8 332
Годовой ПВД (x12) 100 000
Минус: поправка на недозагрузку и потери при сборе пла-
тежей (5%)
(5 000)
Плюс: прочий доход 3 000
2 Действительный валовой доход 98 000
3 Текущие операционные расходы:
Коммунальные услуги 3 500
Ремонт 2 500
Содержание бассейна 1 000
Платеж управляющему 6 000
Зарплата 4 000
Налоги на зарплату 500
Запасы 1 500
Реклама 500
Юридические и бухгалтерские услуги 2 000
Налоги на собственность 8 000
Прочие расходы 1 500
4 Всего текущие операционные расходы (минус) (31 000)
5 Резерв на замещение26 (минус) (2 000)
6 ЧОД до обслуживания долга и налогообложения 65 000
7 Обслуживание долга: проценты и погашение основного
долга (минус)
(50 555)
8 Итого денежных средств до налогообложения 14 445
Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные
трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют
на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата
вычитают текущую стоимость разности рыночной и контрактной аренды, рассчитанную
с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного под-
хода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используе-
мых в качестве аналогов.
При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который
зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду (от
англ. - gross lease), чистую аренду (от англ. - net lease) и абсолютно чистую аренду (от
англ. - absolute net lease). При валовой аренде предполагается, что все операционные
расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы,
25 Здесь необходимо говорить об общем чистом операционном доходе (собственника и кредитора).
26 Расходы капитального характера.

за исключением расходов связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением
и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде
арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом
недвижимости. Иногда этот тип аренды называют тройной чистой арендой или арендой
типа NNNL (с англ. net-net-net lease). Здесь три N соответствуют трем платежам: налоги,
страховка и внешний ремонт.
Рассмотрим упрощенный пример оценки чистого операционного дохода, основанно-
го на первом типе аренды - валовой аренде.
Пример 3.1
Требуется оценить чистый операционный доход собственника при наличии следую-
щих исходных данных: общая площадь здания 552 м2; площадь, занятая собственником
50 м2; арендная площадь 427 м2; Из этой площади 277 м2 сданы в аренду на 10 лет по
ставке 195 у.е. за м2; рыночная арендная ставка 215 у.е. за м2; платежи по договору стра-
хования 1850 у.е.; доля в ДВД расходов на управление 5%; коммунальные платежи 8400
у.е.; расходы на уборку помещений 4200 у.е.; затраты на техническое обслуживание 2300
у.е.; стоимость очередного ремонта оборудования, которое состоится через 5 лет, 9000
у.е.; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 21%; норма
потерь от неплатежей 7%; налоговые платежи 2800 у.е.27 Объект приобретен с использо-
ванием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 190000 у.е. под 12%
годовых на 10 лет. Затраты на расторжение договора аренды 34000. Норма отдачи на ка-
питал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.
Решение.
1. Оценка ПВД.
В соответствии с условием задачи существует два источника потенциального дохода:
рыночные платежи и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 195 у.е. за
м2, на 20 у.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того, чтобы сделать вывод о
целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить
выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды р V . от