Best-Ocenki.ru

Второй год -
n
V Y . = 33

1000 1 , 0 = . у.е.,
Третий год -
n
V 2 Y . = 66

1000 2 1 , 0 =
.
. у.е.
2. Доход на улучшения:
Первый год - 100 1 , 0 1 1000 Y ) i , 0 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.,
Второй год - 67 1 , 0 67 , 0 1000 Y ) i , 1 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.,
Третий год - 33 1 , 0 33 , 0 1000 Y ) i , 2 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.
3. Доход фонда возмещения:
Первый год - VB .SFF(n, ip) . 0
p ) i 1 ( + =1000 .0,333 .1=333 у.е.,
Второй год - VB .SFF(n, ip) . 1
p ) i 1 ( + =1000 .0,333 .1=333 у.е.,
Третий год - VB .SFF(n, ip) . 2
p ) i 1 ( + =1000 .0,333 .1=333 у.е.
4. Доход на землю:
Первый год - (483-0-100-333)=50 у.е.,
Второй год - (483-33-67-333)=50 у.е.,
Третий год - (483-67-33-333)=50 у.е.
5. Доход от реверсии - 500
1 , 0

Y
VL = = у.е.
6. Оценка рыночной стоимости
1500 1000 500 V ; 500
) 1 , 0 1 (
1 , 0
50 50
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
50 V 3 2 L = + = =
+
+
+
+
+
+
= у.е.

Ниже по тексту представлены результаты данной оценки, полученные с использова-
нием электронной таблицы Microsoft-Excel (см. Табл. 3.4) .
Заметим, что аналогичный результат может быть получен по формуле (2.33):

333 , 0
500 1000
1000 1 , 0
483 V =
.
+
+
= .
Для модели Хоскольда фактор фонда возмещения рассчитывается по некоторой про-
межуточной ставке процента iP: 0<>
оценим потери дохода при возврате капитала по модели Хоскольда.
Таблица 3.4
2 B C D E F Комментарии
3 Чистый опер. доход I 483
4 Ставка % фонда возме-
щения
ip 0% SFF(n,ip)= 0,333 F4=-ОСНПЛАТ(D6;1;D7;1)
5 Срок экономической
жизни
n 3
6 Cтавка дисконта Y 10,0%
7 Стоимость земли VL 500 искомый параметр
Продолжение Таблицы 3.4
B C D E F Комментарии
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
10 Чистый опер. доход 483 483 483
11 Потери при возврате 0,00 33 67 E11=$C$21*($D$6-$D$4)*$F$4*E23
12 Итого чистый доход 483 450 417 E12=E10-E11
13 Доход на улучшения 100 67 33 E13=D22*$D$6
14 Доход ФВ 333 333 333 E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(E9-1)
15 Доход на землю 50 50 50 E15=E12-E13-E14
16 Реверсия земли 500 F16=F15/($D$6)
17 Итого доход на зем-
лю
50 50 550 D17=D15+D16
18 Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^-D9
19 Текущая стоимость 500 45 41 413 C19=СУММ(D19:F19);D19=D17*D18
20 Разность 0,0 C20=C19-D7
21 Невозм. инв. 1000
22 VB 667 333 0 D23=C21*bal(n,q,ia)
23 S(q-1-r)=1/SFF(q-1-r) 0,000 1,000 2,000 E23=((1+$D$4)^(D9-1)-1)/$D$4
Оценка стоимости 500 + 1000 = 1500
Для этого, предварительно, запишем выражения для оценки совокупного дохода соб-
ственника для первого и q-го года:

p p B a B 1 ) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y ) i , 0 , n ( bal V I + . . + . . = ,
1 q
p p B a B q ) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y ) i , 1 q , n ( bal V I - + . . + . - . = .

Можно показать, что разность q 1 I I - = (Y - iP) .SFF(n,iP) .V .S(q-1,iP).
В общем случае, по аналогии с моделью Ринга, для первого варианта владения соб-
ственностью для модели Хоскольда справедливо следующее выражение:
.
) i , n ( SFF Y
I
) Y 1 (
) i , 1 q ( S ) i , n ( SFF ) i Y ( V I V
P

n
1 q
q
P P P 1
+
= .
+
- . . - . -
=
=
(3.61)
Если в конце k-го года собственность продается, то
,
) i , n ( SFF Y
I
) Y 1 (
V
Y) (1
) i 1, - S(q ) i SFF(n, ) i (Y V I V
P

k
P
k
1 q
q
P P P 1
+
=
+
+
+ .
+
. . - . -
=
=
(3.62)
где I1 - доход 1-го года, а VP - стоимость реверсии:
) i , k n ( SFF Y
) i , k ( S ) i , n ( SFF ) i Y ( V I V
P
P P P 1
P - +
. . - . -
= .
(3.63)
Формула (3.62) является универсальной, т.к. при iP=Y она реализует предпосылку
Инвуда, при iP=0 - Ринга и при iP
Заметим, если прогнозного периода нет (k=0), то стоимость реверсии становится
равной рыночной стоимости оцениваемого актива:
V
) i , n ( SFF Y
I V
P

P =
+
= .
Ниже по тексту приведены примеры оценки с использованием моделей Хоскольда
(Табл. 3.5) и Инвуда (Табл. 3.6).
Пример 3.7 (оценка по модели Хоскольда)
Условия те же (см. Пример 3.6), за исключением: ЧОД=467 у.е. и ia=ip=5%. Требует-
ся определить стоимость земли.
Решение
1. Потери при возврате:
Первый год - (Yо - iP) .SFF(n,iP) .Vо .S(0,iP)=(0,1-0,05) .0,31721 .1000 .0=0 у.е.,
Второй год - (Yо - iP) .SFF(n,iP) .Vо .S(1,iP)=(0,1-0,05) .0,31721 .1000 .1=16 у.е.,
Третий год - (Yо - iP) .SFF(n,iP) .Vо .S(2,iP)=(0,1-0,05) .0,31721 .1000 .2,05=32,51 у.е.
2. Доход на улучшения:

Первый год - 100 1 , 0 1 1000 Y ) i , 0 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.,
Второй год - 3 , 68 1 , 0 683 , 0 1000 Y ) i , 1 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.,
Третий год - 35 1 , 0 350 , 0 1000 Y ) i , 2 , n ( bal V a B = . . = . . у.е.
3. Доход ФВ:
Первый год - VB .SFF(n,ip) . 0
p ) i 1 ( + = 1000 .0,317 .1=317 у.е.,
Второй год - VB .SFF(n, ip) . 1
p ) i 1 ( + = 1000 .0,317 .1,05=333 у.е.,
Третий год - VB .SFF(n, ip) . 2
p ) i 1 ( + = 1000 .0,317 .1,1=350 у.е.
4. Доход на землю:
Первый год - (467-0-100-317)=50 у.е.,
Второй год - (467-16-68-333)=50 у.е.,
Третий год - (467-33-35-350)=50 у.е.
5. Доход от реверсии - 500
1 , 0

Y
VL = = у.е.
6. Оценка рыночной стоимости земли
1500 1000 500 V ; 500
) 1 , 0 1 (
1 , 0
50 50
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
50 V 3 2 L = + = =
+
+
+
+
+
+
= у.е.
Таблица 3.5
2 B C D E F Комментарии
3 Чистый опер. доход I 467
4 Ставка % фонда возме-
щения
Ip 5% SFF(n,ip)= 0,317 F4=-ОСНПЛАТ(D6;1;D7;1)
5 Срок экономической жиз-
ни
n 3
6 Cтавка дисконта Y 10,0%
7 Стоимость земли VL 500 искомый параметр