Страница 4

.- от-
носительное изменение стоимости актива.
После подстановки данных составляющих в (3.3) получим
) Y , t , n ( bal V
) Y 1 (
) Y , t , n ( bal V ) 1 ( V
NOI ) Y a(k, V m 0 m k
e
m k m m k 0
e e o +
+
- +
+ . =
.
,
где ) Y , t , n ( bal V m 0 m m - размер кредита на дату оценки.
Из последнего выражения следует, что
) 1 ( ) Y 1 (
) Y , t , n ( bal ) Y , t , n ( bal ) Y 1 [( V ) Y , k ( a ) Y 1 ( NOI
V
k
k
e
m k m m 0 m
k
e m e
k
e e
0 . + - +
- + + +
= .
Подставим исходные данные в полученное выражение:
) 17 , 0 1 ( ) 16 , 0 1 (
%)] 6 ; 18 ; 28 ( bal %) 6 ; 10 ; 28 ( bal ) 16 , 0 1 [( 185000 a(4;0,16) ) 16 , 0 1 ( 22401 V 4
4 4
o + - +
- + + +
= =
=440914.
При расчете функции баланса необходимо учесть периодичность платежей Py в тече-
ние года по погашению кредита:
m y
m y
n P
y m
) t n ( P
y m
m m ) P / Y 1 ( 1
) P / Y 1 ( 1
) Y , t , n ( bal -
- -
+ -
+ -
= .
Из анализа (3.2) следует, что ЧОД собственника включает в себя доход для возврата
капитала of
e NOI , который является аналогом амортизационных отчислений. Статья
амортизационные отчисления в оценке не отражает реального движения денежных
средств и не принимается во внимание при расчете чистого операционного дохода.

Амортизационные отчисления как аналог отчислений в фонд возмещения по сути своей
являются отложенным доходом собственника, и включать их в состав операционных
расходов некорректно.
Необходимо особо подчеркнуть, что при прогнозе любых составляющих чистого
операционного дохода и возможных тенденций его изменения, оценщик обязан придер-
живаться в своих предположениях логики, которая бы соответствовала мышлению
типичного инвестора на рынке оцениваемого объекта. В любом случае высшим арбит-
ром оценщика, < ="" ="" =""> при принятии им решений по тому
или иному вопросу оценки, должен быть рынок. Самые стройные умозаключения и тео-
ретические конструкции ничего не стоят, если они противоречат рыночной ситуации.
Любой прогноз должен быть логически обоснован на основе ретроспективного анализа
данных рынка с учетом его сегодняшнего состояния и тенденций будущего развития.
Рассмотрим более подробно экономическое содержание отдельных составляющих
выражения (3.2): on
e NOI , of
e NOI , m NOI и НС .
Доход на собственный капитал on
e NOI можно представить в виде произведения сум-
мы собственного капитала Vе и нормы отдачи на собственный капитал Yе:
e e
on
e Y V NOI . = , (3.4)
где Ve - сумма собственных инвестиций на момент прогноза чистого операционного до-
хода.
С экономической точки зрения доход on
e NOI представляет собой процент на капитал.
Этот доход является чистой прибылью собственника и может быть использован им для
собственных нужд: на потребление и/или на развитие бизнеса. Актив Ve с течением вре-
мени может менять свою стоимость. Наиболее вероятными тенденциями являются две:
снижение стоимости вследствие естественного обесценивания как амортизируемого ак-
тива и рост стоимости в абсолютном выражении из-за инфляции или из-за действия ры-
ночных факторов. Итоговая тенденция изменения стоимости актива является результа-
том взаимодействия этих тенденций. Следовательно, доход на капитал собственника в
общем случае является переменной во времени величиной.
С формальной точки зрения выражение (3.4) является IRV (I=RV) формулой [45] для
собственного капитала. На ее основе можно получить оценку текущей стоимости собст-
венного капитала на некоторый q-й момент времени:

eq
on
eq
eq Y
NOI
V = .
(3.5)
Доход для возврата первоначальной суммы собственного капитала в некоторый q-й
момент времени eq NOI можно представить в виде произведения:
1 q
p e p e
of
eq ) i 1 )( n , i ( SFF V NOI - + . = . (3.6)
Здесь ne - срок экономической жизни собственных инвестиций, ip - ставка процента
фонда возврата (возмещения) собственных первоначальных инвестиций. Срок экономи-
ческой жизни собственных инвестиций зависит, главным образом, от рыночного спроса
на эти инвестиции как доходный актив и, в меньшей степени, от срока их физической
жизни.
Аналогичным образом можно расписать и расходы собственника по обслуживанию
долга, если оцениваемый актив приобретался с использованием заемных средств.
Расходы собственника по обслуживанию долга в некоторый q-й момент времени яв-
ляются одновременно доходом кредитора mq NOI по закладной, который состоит из двух
частей: дохода на капитал on
mq NOI и дохода для возврата капитал of
mq NOI , инвестирован-
ного в закладную.
Доход на капитал и доход для возврата капитал можно представить в виде следую-
щих произведений:
m mq
on
mq Y V NOI . = ,
1 q
m m m m
of
mq ) Y 1 ( ) n , Y ( SFF V NOI - + . . = .
Здесь nm - срок экономической жизни заемных инвестиций, Vm - первоначальная
сумма заемных инвестиций, V mq - стоимость заемных инвестиций на q-й момент време-
ни, m Y - норма отдачи на заемный капитал (ставка ссудного процента).
Нормы отдачи на собственный капитал Ye и на заемный капитал Ym, как правило, не
совпадают. Соотношение между ними определяется уровнем рисков собственного и за-
емного инвестирования. Как показывает практика, для инвестирования собственных
средств характерна более высокая степень риска, и, следовательно, норма отдачи на соб-
ственные средства выше, чем норма отдачи на заемные средства.