Страница 1

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. ОЦЕНКА ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
В известной литературе по оценке недвижимости [37,53] чистый операционный до-
ход определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за выче-
том операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов.
При этом операционные расходы определяются как расходы по эксплуатации принося-
щей доход собственности, за исключением расходов по обслуживанию долга и подоход-
ных налогов.
Прежде, чем давать какие-либо комментарии к данным определениям, рассмотрим
возможные источники получения доходов от недвижимости.
Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником
доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявля-
ется в двух основных формах:
 аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
 аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостини-
це, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерче-
ской больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают все
многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее время получил
способ оценки объекта, при котором источником доходов является доход от продажи
объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического
метода освоения земельного участка). Такой способ часто применяется для оценки
стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые или нежилые цели) с
последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут
быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно
и неразрывно связан с оцениваемым активом, т.е. доход должен быть функцией только
оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объ-
ектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться
как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об

оценке бизнеса, включающем в себя помимо стоимости недвижимости и стоимость дви-
жимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый некоторым бизне-
сом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый соб-
ственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее, теория
оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Но в
этом случае необходимо грамотно выделить в общем доходе от бизнеса, доход приходя-
щийся на недвижимость, и использовать его для оценки последней.
Возвращаясь к чистому операционному доходу, его, в самом общем случае, можно
определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для
получения дохода. А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем
случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.
Способы оценки и прогнозирования чистого операционного дохода, соответствую-
щие западной классической теории оценки, изложены достаточно подробно в литературе
по оценке (см., например, [38,45,53]). В дополнение, рассмотрим лишь некоторые важ-
ные особенности оценки чистого операционного дохода, на которые иногда не обращают
внимания оценщики.
В отмеченных литературных источниках приводят, как правило, следующую класси-
ческую последовательность расчета чистого операционного дохода, основанную на от-
ражении реального движения денежных средств:
1. Потенциальный валовой доход.
Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива).
Минус: потери от неплатежей23.
Плюс: дополнительные доходы24.
2. Действительный валовой (эффективный) доход.
3. Минус операционные расходы:
¦ Текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной
эксплуатацией объекта недвижимости.
 Постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от
уровня загрузки объекта (использования актива).
 Переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от
загрузки объекта.
¦ Расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в
специальные фонды, создаваемые для <> крупных едино-
23 Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки.

временных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости
(в основном, с ремонтом или заменой короткоживущих элементов зда-
ния).
4. Чистый операционный доход25.
5. Минус расходы по обслуживанию долга.
6. Наличность до налогообложения.
Пример последовательности расчета чистого операционного дохода представлен в
Табл. 3.1 [45].
Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается
на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому,
но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.
При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в
соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора
меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономи-
ческая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности ры-