Страница 5

Как было отмечено выше, объект недвижимости в целом состоит из двух физических
составляющих: земельного участка и улучшений. Следовательно, можно говорить о соб-
ственных инвестициях в землю и улучшения. Доход, которые они генерируют, можно

подразделить на две части: доход на собственные инвестиции, вложенные в землю, и до-
ход на собственные инвестиции, вложенные в улучшения:
on
eB
on
eL
on
e NOI NOI NOI + = . (3.7)
Доход на собственные инвестиции, вложенные в землю, равен произведению собст-
венных инвестиций, вложенных в землю (в покупку, в разработку земли) и нормы отдачи
на собственный капитал, инвестированный в землю:
eL eL
on
eL Y V NOI . = . (3.8)
А доход на собственные инвестиции, вложенные в улучшения, равен произведению
собственных инвестиций, вложенных в улучшения (в покупку, в создание улучшений) и
нормы отдачи на собственный капитал, инвестированный в улучшения:
eB eB
on
eB Y V NOI . = . (3.9)
Нормы отдачи на капитал, вложенный в землю и улучшения, отличаются друг от
друга по уровню рисков. Как правило, норма отдачи на капитал, используемая для оцен-
ки свободного земельного участка, меньше аналогичной нормы для оценки улучшений,
так как земля считается со всех точек зрения более надежным активом по сравнению с
улучшениями. Надежность последних, как известно, зависит от многих причин: типа
объекта, спроса на него на рынке, соответствия дизайна требованиям рынка, прочности и
долговечности конструкций и т.п.
Из (3.8) и (3.9) можно получить выражения для оценки собственных инвестиций в
землю и улучшения на основе доходов на собственный капитал, вложенного в землю и
улучшения:
eL
on
eL
eL Y
NOI
V = ;
eB
on
eB
eB Y
NOI
V = . (3.10)
Так как объект недвижимости состоит из двух физических составляющих (земельно-
го участка и улучшений), доход для возврата собственных инвестиций можно разбить на
две части: доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложен-
ных в улучшения of
eBq NOI , и доход для возврата собственных инвестиций, вложенных в
покупку земельного участка of
eLq NOI .
Доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложенных в
улучшения of
eBq NOI , можно представить следующим образом:

1 q
pB B pB eB
of
eBq ) i 1 ( ) n , i ( SFF V NOI - + . . = , (3.11)
где eB V - сумма первоначальных инвестиций, вложенных в создание или приобретение
улучшений, pB i - ставка процента фонда для их возврата, nB - срок экономической жизни
улучшений.
А доход для возврата собственных инвестиций на q-й момент времени, вложенных в
землю of
eLq NOI , можно представить в виде следующего произведения:
1 q
pL L pL eL
of
eLq ) i 1 ( ) n , i ( SFF V NOI - + . . = , (3.12)
где eL V - сумма инвестиций, вложенная в приобретение земли, pL i - ставка процента фон-
да для их возврата, nL - срок экономической жизни земли.
Земля, как строительная площадка, имеет бесконечный срок жизни. Следовательно,
доход для возврата инвестиций вложенных в покупку земельного участка можно пред-
ставить как предел выражения (3.12) при nL, стремящемся к бесконечности,
. ..
.
. ..
.
+ .
- +
. = -
. >
1 q
pL n
pL
pL
eL n
of
eLq ) i 1 (
1 ) i 1 (
i
V lim NOI
L L
.
(3.13)
Предел (3.13) имеет нулевое решение. Таким образом, с математической точки зре-
ния доход для возврата инвестиций для земли равен нулю. С экономической точки зре-
ния земля не требует возврата первоначальных инвестиций за счет доходов, которые она
генерирует, т. к. возврат этих инвестиций может быть осуществлен в любой момент вре-
мени за счет продажи земли. Такой вывод справедлив во всех случаях, когда земля не те-
ряет своей стоимости. Если прогнозируется падение стоимости земли вследствие воздей-
ствия каких-либо рыночных факторов, следует предусмотреть возврат потери ее стоимо-
сти за счет части дохода. В этом случае размер дохода, необходимый для компенсации
потери стоимости, следует рассчитывать по формуле:
1 q
pL pL eL
of
eLq ) i 1 ( ) k , i ( SFF V NOI- + . . = . , (3.14)
где eL V . - потеря стоимости земли за промежуток времени k.
И, наконец, последняя составляющая - налог на собственность (НС).
Земля и ее улучшения различаются стоимостью, порядком износа и могут облагаться
налогом по разным ставкам. В некоторых странах налоговые поступления от этих акти-
вов уходят в разные бюджеты. В России налог на землю является федеральным, а налог
на улучшения - местным.

В общем случае с экономической точки зрения формулы для расчета налога на зем-
лю НL и улучшения НB целесообразно определить так29:
L L L T V Н . = ,
B B B T ) t ( V Н . = .
Здесь ТL и TB - ставки налога на землю и улучшения соответственно.
Как следует из формул для расчета налога, его величина зависит от стоимости земли
и улучшений. В идеальном случае в качестве базы для расчета налога должна использо-
ваться рыночная стоимость этих активов. Однако постоянная оценка земли и улучшений
является достаточно длительным и дорогостоящим мероприятием, которое должно фи-
нансироваться из соответствующих государственных бюджетов. На практике такая оцен-
ка может осуществляться не чаще, чем 1 раз в 5-7 лет. В результате такой оценки форми-
руется налогооблагаемая база недвижимости (балансовая стоимость), которая использу-