Страница 9

вовторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.
2 этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые
продажи на выявленные различия, включая переданные имущест
венные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик мо
жет определить стоимость отложенного ремонта и функционального
старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи,

так как в данном случае износ не будет включать восстановимые
компоненты.
3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы
между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений
для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной
стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения дол
жены быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости
должен охватывать все строения.
5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного из
носа как разницы полной восстановительной стоимости строений и
их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены про
дажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма бу
дет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возни
кающие под воздействием всех возможных причин. Если данная по
правка была сделана, то полученный результат будет представлять
собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в про
центный показатель (норму) путем деления по каждому объекту сум
мы общего износа на величину полной восстановительной стоимос
ти. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта
недвижимости, то процентные показатели можно использовать для
расчета общего износа оцениваемого объекта.
7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким эле
ментам, как дата продажи, местоположение, качество обслужива
ния, то полученную процентную норму, отражающую общее обес
ценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое
значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на
фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего
массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы
годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой
сделки не всегда можно получить точные значения действительного
возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового
износа рассчитывают на основе фактического возраста сопостав
ляемых сделок.
8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой
нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего
износа с учетом возраста оцениваемого объекта.
Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа
можно использовать для расчета общего срока экономической служ

бы оцениваемого объекта, который необходим для применения ме
тода срока службы.
Рассмотрим использование метода рыночной выборки на сле
дующем примере, который предполагает передачу безусловного пра
ва собственности.
В приведенном примере узкий диапазон процентных значений
износа от 30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в го
довую величину. Если полная восстановительная стоимость оцени
ваемого здания составляет $270 000, а норма износа рассчитана как
средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановитель
ной стоимости, то стоимостная величина износа составит $95 400.
Рассмотрим пример использования метода рыночной выборки
для объектов с различными сроками фактической службы.
Аналог Х Аналог Y Аналог Z
Цена продажи объекта недвижимости, $ 200 000 180 000 350 000
Стоимость земельного участка, $
(минус)
55 000 45 000 180 000
Остаточная стоимость зданий, $ 145 000 135 000 170 000
Полная восстановительная стоимость
зданий, $
230 000 195 000 275 000
Сумма общего износа, $ 85 000 60 000 105 000
Норма износа, % 37,0% 30,8% 38,2%
Аналог Х Аналог Y Аналог Z
Цена продажи объекта
недвижимости, $
900 000 600 000 800 000
Стоимость земельного участка, $
(минус)
180 000 120 000 150 000
Остаточная стоимость зданий, $ 720 000 480 000 650 000
Полная восстановительная
стоимость зданий, $
1050 000 950 000 1200 000
Сумма общего износа, $ 330 000 530 000 550 000
Норма износа, % 31,4% 55,8% 45,8%
Срок фактической службы, лет 9 18 14
Среднегодовая норма износа 3,5% 3,1% 3,3%

Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет
31,4%—55,8%. Широкая амплитуда требует корректировки на выяв
ленное расхождение сроков фактической службы. Для этого общая
норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон зна
чений годовой нормы сужается до значений от 3,1 до 3,5%. Если фак
тический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая
норма износа, определенная как средняя арифметическая, составля
ет 3,3% в год, то процент общего износа оцениваемого здания соста
вит 33% (3,3% х 10).
Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность рас
четов нормы и суммы общего износа определяется степенью доста
точности и надежности исходной информации, а также степенью
сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов
методом рыночной выборки в значительной мере определяется над
ежностью оценки земельного участка и полной восстановительной
стоимости объектованалогов.