Страница 3
строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на
проектную мощность.
Прямые строительные затраты
К прямым строительным затратам относят полную сметную сто
имость строительномонтажных работ, которая, в свою очередь,
включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной
строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строитель
ных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также рас
ходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к
прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расхо
ды, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительномонтажной организации, устанав
ливаемая в процентах к полной себестоимости строительномонтаж
ных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается за
казчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строитель
ной организации, оценщик должен учитывать следующие соображе
ния:
если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего,
использовались более прочные конструкции;
объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ,
поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом
здании;
уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на
смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагруз
кой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток зака
зов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
уровень накладных расходов зависит от производственной мощ
ности подрядчика, поскольку крупная организация может эконо
мить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержа
ние надзора за качеством работ и др.
Косвенные затраты
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для
строительства, но не входящие в состав подрядного строительного
договора. Косвенные затраты могут включать:
! проектноизыскательские работы;
! оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
! расходы на финансирование за счет кредита;
! страхование всех рисков;
! налоговые платежи в течение строительства;
! расходы на освоение;
! маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за
продажу, передачу прав собственности;
! административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать сле
дующие соображения:
! если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка,
в косвенных затратах могут появиться дополнительные комис
сионные, маркетинговые, административные и др. расходы,
которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
! некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и
стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать
в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижи
мости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более
детального изучения их структуры.
Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания,
которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возни
кающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей
возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственни
ка. Предпринимательский доход (фактически реализованный) опре
деляют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимо
стью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что
в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыноч
ным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предприни
мательского дохода требует разделения возникающей при продаже
недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.
При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз
граничивает понятия предпринимательского стимула и предприни
мательского вознаграждения. Целесообразность такого разграниче
ния обусловлена объемом и распределением функций по ведению
строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строитель
ной организацией. Состав прямых участников инвестиционного
процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, –
это инвестор, заказчик и подрядчик.
Инвестор — это участник инвестиционного проекта, вкладываю
щий в него собственные или иные средства и получающий на него
право собственности, которое может быть реализовано в виде после
дующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Заказчик — это посредник между инвестором и другими участни
ками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщика
ми, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.).
Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.
Подрядчик — это строительная либо посредническая организа
ция, отвечающая за выполнение объема строительномонтажных ра
бот в полном соответствии с проектом за договорную сумму.
Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.
Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать
средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы
прибыли.
Предпринимательское вознаграждение представляет собой ком
пенсацию заказчикукоординатору за квалифицированное общее
руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение сле
дует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее