Страница 18
данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Ес
ли он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то
стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой ка
питализации или при помощи валового рентного мультипликатора.
Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков
по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных
потоков.
Оценка внешнего старения путем капитализации
арендных убытков
Например, оценивается парикмахерский салон площадью 90 м2.
Объект расположен в спальном, развивающемся районе города и
функционирует в условиях перенасыщенного рынка. В условиях
сбалансированного рынка чистый операционный доход составил бы
$250 за м2, однако в связи с избыточным предложением чистый опе
рационный доход упал до $200 за м2. Выявленный фактор относится
только к району оцениваемого объекта и вызван высокими темпами
строительства. Коэффициент капитализации по данным рынка оце
нен в 20%. Оценщик пришел к выводу, что такое положение будет
сохраняться неопределенное время, и рассчитал внешнее старение
методом прямой капитализации.
Общие арендные убытки – $4500 ($250 – $200 = $50; $50 ? 90 м2)
капитализируются по ставке 20%. Стоимость внешнего старения в
размере $22 500 в данном случае полностью отнесена к зданию.
Если ожидается, что перенасыщение рынка не будет постоянным,
то внешнее старение следует оценивать методом дисконтирования
денежных потоков. Допустим, оценщик пришел к выводу, что убыт
ки будут продолжаться 5 лет, а соответствующая ставка дисконтиро
вания для данного вида инвестиций составляет 18%. Внешнее старе
ние рассчитывается как суммарная текущая стоимость годовых
убытков в размере $4500 в течение пяти лет. Текущая стоимость ан
нуитета в $4500 за пять периодов при ставке дисконтирования 18%
составит $14 272,3. Вся сумма внешнего старения недвижимости от
носится к зданию.