Страница 7
проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается
комплексно.
Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю
стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Ве
личина общего накопленного износа представляет разницу между
рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восста
новительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспро
изводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рас
сматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зда
ний исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив
величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычи
тают ее из показателя полной восстановительной стоимости и полу
чают в результате остаточную стоимость здания.
Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные харак
теристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного
гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ
строений возникает под воздействием трех основных причин, кото
рые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке
выделяют следующие причины потери стоимости зданий:
! физический износ,
! функциональное старение,
! внешнее (экономическое) старение.
Задача оценщика – идентифицировать восприятие рынком сто
имостного влияния амортизации на итоговую рыночную стоимость
строений.
Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их
эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает,
что новое здание лучше старого.
Функциональное старение представляет потерю стоимости зданий
в результате несоответствия их функциональных характеристик тре
бованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнес
ти конструктивные элементы здания, строительные материалы, ди
зайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, сле
довательно, ценность здания.
Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю
стоимости здания или объекта собственности в результате отрица
тельного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объ
екту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате из
менения физического окружения объекта оценки или негативного
влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закреплен
ность объекта обуславливает существование внешних причин, кото
рые не могут контролироваться собственником недвижимости, арен
додателем или арендатором.
Практически все виды износа можно наблюдать даже на только что
построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффек
тивному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в
ходе проведения строительных работ могут быть допущены опреде
ленные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме
того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков
строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объ
екта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.
Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных преде
лах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий воз
можна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате
физического износа может компенсироваться превышением спроса
над существующим предложением, либо за счет исторической или
архитектурной ценности зданий.
Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зда
ний оценщик должен использовать одну и ту же основу.
Стоимость воспроизводства здания — это стоимость воссоздания
точной копии оцениваемого здания по таким параметрам как про
ект, строительные материалы и технология. Стоимость замещения
здания — это стоимость воссоздания здания сопоставимой с оцени
ваемым объектом полезности. В таком случае используются стро
ительный проект, материалы и технологии, которые в настоящее
время доминируют на строительном рынке. Совершенно очевидно,
что стоимость замещения будет содержать больше элементов, подле
жащих функциональному старению, чем воспроизводственная сто
имость, что потребует соответствующей корректировки.
Следует подчеркнуть существующее различие между терминами
«амортизация», используемой в бухгалтерском учете, и «износом»,
применяемым в оценочной деятельности. В бухгалтерском учете под
амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения перво
начальной или восстановительной стоимости основных средств в те
чение всего срока их полезного использования.
В отличие от амортизации, используемой в оценке и определяе
мой с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортиза
ция подчиняется действующим способам и нормам начисления.
В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом
и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конст
руктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока экс
плуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока
эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою
стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутые на дату
оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета об
щего износа строений или составляющих его компонентов.
При расчете общего износа оценщики используют следующие
понятия:
Срок экономической службы — это период времени, в течение ко