Страница 2
дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соот
ветствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как сум
мы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физи
ческого, функционального и внешнего старения.
6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между пол
ной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего
накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимос
ти земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на
! cтоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к
оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура
и др.);
! стоимость безусловного права собственности, относительно
оцениваемого имущественного права, чтобы получить показа
тель стоимости конкретного имущественного права в недвижи
мости.
В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных
участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного
учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресур
сов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстанови
тельной стоимости зданий и сооружений, а также методология опре
деления величины общего накопленного износа.
9.2. Полная восстановительная стоимость строений
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимо
стью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии
оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может воз
никнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие стро
ительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в дан
ное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут
не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам
(СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную сто
имость строительства здания, аналогичного по полезности. В пос
леднем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замеще
ния. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой
величине полной восстановительной стоимости зданий, а также со
ставу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату
оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по
стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости
для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в
отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на стро
ительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его не
достатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оцен
ки с использованием тех же строительных материалов, стандартов,
дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, посколь
ку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроиз
водство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть по
строены из материалов, снятых в настоящее время с производства и
на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для опре
деления всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специаль
ных знаний в области проектносметного дела, позволяющих убе
диться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на стро
ительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оценивае
мым объектом, при этом предусмотрено использование современ
ных строительных материалов, технологий, действующих стандар
тов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оцен
ки, так как базируется на современной информации о строительном
процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с
тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки неко
торых видов функционального износа, однако другие виды функци
онального, физического и внешнего старения попрежнему необхо
димо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется
целью проведения оценки недвижимости.
Классификация строительных затрат
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и
косвенные строительные затраты, а также предпринимательский до
ход.
Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосред
ственно связанные со строительством физических строений (напри
мер, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное
отношение к строительству объектов (например, кредитные издерж
ки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют кос
венными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например,
оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение
строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за
аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаг
раждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с ре
ализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оцен
щики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую при
быль, которая соответствует разнице между полными затратами на