Best-Ocenki.ru

+ $13 500
Строительные затраты на установку нового компонента  $12 000
Итого сумма функционального старения $4 700
Стоимость действующего компонента $0
Фактический износ – $0
Стоимость убытков +$105 000
Стоимость установки этого же компонента при
строительстве здания
–$90 000
Итого сумма функционального старения $25 000

В данном примере отсутствие душевых кабин является неустра
нимым недостатком, поскольку его невозможно ликвидировать фи
зически. Стоимость убытков, вызванных данным недостатком, рас
считывается как произведение валового рентного мультипликатора и
размера убытков Аналогичный показатель можно рассчитать мето
дом капитализации чистых арендных убытков.
Неустранимый функциональный износ, вызванный избыточной до%
статочностью. Устранение данного вида функционального старения
экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора
на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если ис
пользовать при расчете полной восстановительных зданий сто
имость замещения, а воспроизводства. Оценка по стоимости заме
щения исключает избыточные компоненты, так как они не копиру
ются в смете. Тем не менее, необходимо рассчитать дополнительные
расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из
стоимости объекта недвижимости.
Например, оцениваемый объект представляет собой жилое зда
ние, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница.
В результате здание имеет избыточную техническую площадь (боль
шие коридоры и холлы, расположенные вне квартир). Стоимость
воспроизводства оцениваемого здания составляет $2 000 000, а сто
имость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и
технической площади — $1 700 000. Затраты на эксплуатацию оцени
ваемого объекта на $10 000 выше по сравнению с сопоставимыми
объектами. Коэффициент капитализации для здания равен 25%.
Устранение подобного вида избыточности невозможно, а избыточ
ная площадь не увеличивает стоимость объекта. Избыточный компо
нент относится к долго живущим элементам здания, расчетный про
цент амортизации равен 15%.
Оценка внешнего старения
Внешнее старение — это снижение стоимости недвижимости в
результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому
Стоимость избыточного компонента $300 000
Физический износ (минус) – $45 000
Стоимость убытков (10 000/0,25) + $40 000
Стоимость установки нового компонента (минус) – $0
Итого сумма функционального старения $295 000

объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако
внешнее старение может быть временным, например, избыточное
предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Эконо
мические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объ
екты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или
нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.
Факторы внешнего старения оказывают влияние как на сто
имость земли, так изданий. Иногда внешнее старение может быть
отнесено только к земле, в других случаях — только к строениям, по
этому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения
на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих це
лей можно использовать полученный посредством анализа конъ
юнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости
здания и объекта недвижимости.
Для расчета внешнего старения используют метод парных продаж
и метод капитализация арендных убытков.
Расчет внешнего старения методом анализа парных данных.
Например, оценивается жилое 150квартирное здание, располо
женное на подветренной стороне от модернизированного нефтепе
рерабатывающего завода.
Величину внешнего старения для недвижимости в целом можно
определить, используя данные сделок В и Г, на уровне $4 000 за одну
квартиру. Общее внешнее старение для оцениваемого объекта соста
Сделка Характеристика объекта Цена
Стоимость
одной
квартиры
А Незастроенный участок, прилегающий к
оцениваемому объекту, на котором
согласно нормам зонирования можно
построить 150квартирный жилой дом
$150 000 $1 000
Б Незастроенный участок на другой стороне
города, который также можно исполь
зовать под застройку 150квартирного
дома
$187 500 $1 250
В 120квартирное здание в районе
оцениваемого объекта
$2 520 000 $21 000
Г 100квартирное жилое здание на другой
стороне города
$2 500 000 $25 000

вит $400 000 ($4000 ? 100). Величину внешнего старения для земель
ного участка можно рассчитать по сделкам А и Б, которые указыва
ют, что она составит $37 500 долларов ($250 за одну квартиру). Таким
образом, внешнее старение оцениваемой недвижимости, приходя
щееся на земельный участок, составляет $37 500, остающаяся сумма
$362 500 приходится на здание.
Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости
внешнего старения недвижимости можно применять, если оцени
ваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется сле
дующим образом:
1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных
убытков и коэффициента капитализации;
2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в це
лом методом капитализации убытков;
3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя
составляющими объекта: земельным участком и зданиями.
Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем