Страница 10
Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и
качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вы
звана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесооб
разно использовать, если имеются существенные различия по степе
ни износа и выявленным его видам, местоположению, а также если
анализируемые сделки имели разные условия финансирования или
мотивацию.
Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет из
нос, как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным
видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и слож
ности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.
2. Метод срока службы базируется на требовании инвестора о
100% амортизации здания в течение срока его экономической служ
бы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного ка
питала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ
не может быть 100%ным. В данном методе действительный возраст
и срок экономической службы здания являются основными поня
тиями, которые использует оценщик. Процент общего износа опре
деляется как отношение действительного возраста объекта к сроку
его экономической службы. Сумма износа рассчитывается после
дующим умножением этого коэффициента износа на величину пол
ной восстановительной стоимости.
Метод срока службы требует от оценщика последовательного
прохождения следующих этапов:
1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономиче
ской службы по сходным зданиям, функционирующим на данном
рынке.
2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания,
который может равняться фактическому возрасту, если у здания ти
пичный уровень обслуживания.
3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) воз
раста и общего срока экономической службы, являющего предель
ной нормой износа строений.
4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умноже
ния полной восстановительной стоимости на предельную норму из
носа.
5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректиро
ванной на расчетный процент износа полной восстановительной
стоимости зданий.
Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с
другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется
для того чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недви
жимости.
Пример использования метода срока службы на основе следую
щий информации:
Общая норма износа определяется делением действительного
возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и со
ставляет таким образом 25%. Следовательно, величина износа зда
ний составит $990 000 ? 25% = $247 500. Метод срока службы в за
тратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим
образом:
Полная восстановительная стоимость зданий $990 000
Стоимость земельного участка $190 000
Расчетный действительный возраст 15 лет
Общий срок экономической службы 60 лет
Полная восстановительная стоимость зданий $990 000
Общий накопленный износ $247 500
Остаточная восстановительная стоимость $742 500
Рыночная стоимость земельного участка $190 000
Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным
подходом
$732 500
Возраст здания соответствует периоду времени от ввода его в экс
плуатацию до даты оценки. Базой фактического возраста являются
хронологические даты. Действительный возраст опирается на мне
ние оценщика и анализ рыночной ситуации. Действительный воз
раст здания может отклоняться от его фактического возраста как в
большую, так и в меньшую сторону. Действительный возраст может
быть меньше фактического, если здание было качественно постро
ено, проектноизыскательские работы проведены надлежащим об
разом, впоследствии имело высокий уровень эксплуатации, либо
было соответствующим образом модернизировано. Плохое эксплу
атационное обслуживание, допущенные просчеты в ходе строитель
ства могут привести к тому, что действительный возраст здания будет
больше фактического. В методе срока службы важным моментом
оценки действительного возраста здания является определение его
фактического возраста.
Например, складское помещение, построенное 18 лет назад, в те
чение прошедшего времени подвергалось косметическому ремонту,
но не было модернизировано, то есть не осуществлялась замена та
ких элементов, как крыша, отопительная система и др. Незначитель
ный объем проведенных ремонтных работ не является основанием
для снижения действительного возраста, поэтому он составит 18 лет.
Если на том же объекте в дополнение к ремонту были заменены кры
ша и система отопления, то действительный возраст здания, скорее
всего, будет меньше 18 лет. Если оценщик в ходе осмотра выявит, что
здание не подвергалось текущему и капитальному ремонту и при
этом отопление неисправно, что отрицательно влияет на коэффици
ент загрузки помещений, то действительный возраст может превы
сить18 лет.
Факторы экономического срока службы
Срок экономической службы здания определяется временем, в
течение которого здание увеличивает стоимость недвижимости. Дан
ный срок зависит от таких факторов, как качество проектноизыска
тельских и строительных работ, фактическая замена и состояние ко
ротко живущих элементов, общее состояние и уровень эксплуатации