Страница 4
накладных расходов, так как они включены в полную сметную сто
имость строительномонтажных работ.
В оценочном отчете необходимо давать четкое определение пред
принимательского дохода, предпринимательской прибыли и пред
принимательского стимула.
При расчете предпринимательского дохода оценщик может
столкнуться с рядом проблем. Вопервых, превышение цены прода
жи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием мно
жества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю
вклада инвестора и девелопера.
Вовторых, поскольку предпринимательский доход реализуется
только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотно
сят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам,
проданным через несколько лет после завершения строительства,
требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным
изменением рынка.
Втретьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют
на возможности получения данных для сравнения. Обычно оцен
щики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по факти
ческим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и
многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких
объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе
ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и
связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от
ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля
ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать
пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего
объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием
территории под жилую застройку частными домами, например,
часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на рас
планированных участках, а не от стоимости самих участков.
Вчетвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях
может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не
проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.
Расчет предпринимательского дохода
Предпринимательский доход является составной частью рыноч
ной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости.
Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анали
за рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий
нормативный процент предпринимательского дохода, который в за
висимости от исходной базы, используемой оценщиком, может уста
навливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве ба
зы для расчета могут выступать:
! прямые затраты;
! сумма прямых и косвенных затрат;
! общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
! стоимости завершенного проекта.
Например, расчет полной восстановительной стоимости стро
ений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили
установить:
750 000 ? 25% = 187 500
(750 000 + 75 000 ) ? 23% = 187 500
(750 000 + 75 000 + 300 000) ? 17% = 187 500.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затрат
ным подходом, составляет:
750 000 + 75 000 + 300 000 + 187 500 = 1 312 500.
Показатель Сумма
Прямые затраты 750 000
Косвенные затраты 75 000
Стоимость земельного участка 300 000
Норматив к прямым затратам 25%
Норматив к сумме прямых и косвенных затрат
Норматив к общим затратам
Индексирование затрат
В справочниках сметных организаций часто указывают индексы
стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие по
казатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный
коэффициент для конкретных строительных компонентов.
Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипич
ными для данного периода, а прошлые методы строительства могут
отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки.
Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат,
этот способ не является надежной альтернативой методам расчета
затрат, представленных в следующем разделе.
Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и со%
оружений. К традиционным методам расчета затрат относятся сле
дующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себес
тоимости и метод количественной оценки. Метод количественной
оценки позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня
статей затрат труда, материалов и оборудования, которые использо
ваны в оцениваемой недвижимости. Методы сравнения удельных за
трат и разделения себестоимости дают менее подробную структуру
затрат, но они служат основой расчета затрат для многих оценочных
заданий.
Оценка полной восстановительной стоимости базируется на осо
бенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены
особенностями строительной продукции.
Продукцией капитального строительства являются основные
фонды производственного и непроизводственного назначения, ко
торые создаются на месте их будущего потребления. В результате
возникает нестационарность процесса производства, так как со
здатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую
строительную площадку. Следствием данной особенности является
сложность механизации и невозможность автоматизации строитель
ного процесса, последовательный (не параллельный) процесс
строительства, длительный цикл создания строительной продукции.