Страница 12
на износа оцениваемого объекта составит
действительный срок : общий срок экономической службы
15 : 75 = 0,2 или 20%
Расчет стоимости объекта недвижимости при условии, что сто
имость участка составляет $150 000 выглядит следующим образом.
Аналогичным образом проводится корректировка метода срока
службы при выявлении различий на внешний износ между оцени
ваемым и отобранными сходными объектами. Рассмотрим пример, в
котором у оцениваемого объекта недвижимости выявлено внешнее
старение, а отобранные продажи схожих объектов его не имели. В та
ком случае оценщик должен:
1) определить методом рыночной выборки общий срок экономи
ческой жизни;
2) рассчитать износ, не включающий внешнее старение всего,
методом срока службы;
3) определить внешнее старение методом разбивки;
4) рассчитать суммарный износ.
Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избы
точным предложением конкурирующих объектов. Оценщик устано
вил, что это повлекло 15% снижение ставки арендной платы и соот
ветствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изме
нилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного
20 лет назад, составляет $750 000. Анализ продаж сходных объектов,
осуществленных до появления избыточного предложения, показал,
что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет.
Полная восстановительная стоимость здания $750 000
Стоимость замены ковровых покрытий (минус) $50 000
Стоимость прочих элементов $700 000
Сумма износа прочих элементов (минус)
(Остаточная стоимость х отношение возраста к сроку:
700 000 х 20%)
$140 000
Остаточная восстановительная стоимость $560 000
Стоимость земельного участка (плюс) 150 000
Стоимость объекта недвижимости $710 000
Рассчитаем:
1) процентный уровень износа – 25% (20/80),
2) сумму износа – $187 500 (750 000 ? 25%),
3) внешнее устаревание – 112 500 (750 000 ? 15%)
4) общая амортизация – 200 000 (187 500 + 112 500)
3. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки об
щей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Ме
тод дает положительный результат при недостаточности информа
ции для метода схожих продажах или метода срока службы и предпо
лагает следующие этапы:
1) расчет физического износа здания;
2) расчет функционального старения;
3) расчет внешнего старения;
4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между
полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной
величиной выявленного физического, функционального и
внешнего старения.
В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый ре
зультат износа комплексно учитывал снижение стоимости в резуль
тате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойного
учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую ве
личину стоимости.
Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат
на восстановление различных элементов здания по всем возможным
причинам и использовать полученные результаты в других подходах
и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения
продаж или методе капитализации доходов.
Метод разбивки выделяет три основных причины потери стои
мости объекта недвижимости:
! физический износ,
! функциональное старение,
! внешнее старение.
Физический износ происходит вследствие эксплуатации объекта
недвижимости, воздействия природных факторов и фактора времени.
Для объективной оценки физического износа его разделяют на устра
нимый и неустранимый, а элементы здания, подлежащие физическо
му износу – на отложенный ремонт, а также долго живущие элементы
и коротко живущие элементы. Элементы, не относящиеся к физиче
скому износу, например, акт вандализма, анализируются отдельно.
Метод разбивки на первом этапе оценивает все компоненты фи
зического износа, а затем они суммируются.
Функциональный износ связан с существованием недостатков в
конструкции, материалах или проекте здания. Функциональный из
нос также, как и физический делится на устранимый и неустрани
мый. Он связан с дефектами непосредственно оцениваемого объекта
недвижимости, при этом здание может иметь избыточную достаточ
ность по сравнению с рыночными требованиями.
Для объективной оценки функционального износа его целесооб
разно классифицировать следующим образом:
1. Устранимое функциональное старение:
” требующее установки нового ранее не существовавшего эле
мента;
” требующее замены старого элемента новым;
” вызванное избыточной достаточностью, которую экономи
чески можно исправить.
2. Неустранимое функциональное старение:
” вызванное недостатком какоголибо элемента;
” вызванное избыточной достаточностью.
Внешнее старение представляет собой снижение стоимости в ре
зультате воздействия факторов, не связанных с оцениваемым объек
том. Факторы, не связанные с физическим износом и функциональ
ным старением, относят к внешнему старению. Это могут быть эко
номический фактор, местоположение и др. Указанные факторы
могут оказывать влияние как на земельный участок, так и на стро
ения. Способы устранения внешнего старения, как правило, требуют
изменения рыночных норм, поэтому на дату оценки оно обычно не
поддается устранению, но это не означает, что выявленные причины