Страница 15
Система
отопления
Двери
1 2 3 4 5 6 8
Полная
восстанови
тельная
стоимость
750 000 50 000 75 000 100 000 15 000 510 000
Процент
физического
износа
35/100 =
35%
100%
15/20 =
75%
35/(5+35) =
87,5%
0% 35/100 = 35%
Стоимость
износа
372 250 50 000 56 250 87 500 0 178 500
В данном примере общий физический износ равен сумме отдель
ных значений износа:
50 000 + 56 250 + 87 500 + … + 0 + 178 500 = 372 250
Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением или актом
вандализма, проводится методом разбивки отдельно по величине за
трат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную вос
становительную стоимость здания.
Например, оценщик установил, что стеклянная витрина, стоимо
стью $2000, разбита. Данная статья расходов оценивается отдельно
при расчете физического износа, а затем учитывается в составе ко
ротко живущих элементов с устранимым физическим износом.
Расчет функционального износа
Функциональное старение — это снижение стоимости недвижи
мости в результате несоответствия ее функциональных характеристик
требованиям рынка, которое заключается либо в недостатке, либо в
избытке компонентов. Недостаток компонентов может проявляться
как их отсутствие или как неисправная система. Избыток компо
нентов превышает рыночные требования, но не увеличивает сто
имость недвижимости на сумму, равную затратам на его установку.
Оценщики выделяют два основных критерия устранимости
функционального износа.
1. Если в результате устранения функционального износа сто
имость недвижимости увеличится на сумму, равную затратам
или превышающую их.
2. Если восстановление несоответствующего рынку компонента
не даст увеличения стоимости, но обеспечит поддержку стои
мости других существующих компонентов.
Если ликвидация функционального старения не дает экономиче
ской выгоды, то такой износ считают неустранимым. Поэтому ком
поненты избыточной достаточности относят к неустранимому износу.
Расчет функционального износа
Метод разбивки, используемый для расчета функционального
устранимого и неустранимого старения, позволяет последовательно
учитывать все компоненты таким образом, чтобы ни один элемент
не был учтен дважды, занижая тем самым стоимость недвижимости.
Расчет включает следующие этапы:
1 этап. Определяется стоимость существующего компонента, ко
торая включена в полную восстановительную стоимость здания. При
отсутствии компонента его стоимость приравнивается к нулю.
2 этап. По каждому компоненту рассчитывают стоимость физи
ческого износа.
3 этап. По каждому компоненту из его восстановительной стои
мости вычитают стоимость физического износа. Если компонент от
сутствует, то износ не начисляется.
4 этап. По каждому компоненту, имеющему устранимое функци
ональное старение, определяют затраты на восстановление компо
нента, учитывающие стоимость установки нового компонента и чис
тую утилизационную стоимость демонтируемого компонента. Расчет
затрат на устранение функционального недостатка производится
всегда, так как сравнение полученного результата с величиной изме
нения стоимости недвижимости позволяет классифицировать износ
как устранимый или неустранимый.
5 этап. Если функциональный износ классифицирован как не
устранимый, то стоимость, которая приходится на старение, прибав
ляют к ранее полученному результату. Стоимость неустранимого
функционального износа может быть получена методом капитализа
ции арендных убытков или методом парных продаж. На этом этапе
также необходимо сопоставить стоимость убытков от функциональ
ного старения, чтобы проверить подлежит ли компонент восстанов
лению. Стоимость неустранимого функционального износа умень
шается на затраты, связанные с установкой нового компонента.
6 этап. Суммирование всех статей для получения общего функ
ционального старения включающего все компоненты.
Данная методика позволяет оценить все виды функционального
старения. Основополагающим этапом данной методики является
классификация функционального износа как устранимого или не
устранимого. Устранимый износ оценивается по стоимости затрат на
ликвидацию, неустранимый износ оценивается методами капитали
зации убытков и парных продаж.
Оценка функционального износа
Этап Действие оценщика
1 Оценка стоимости существующего компонента
2 Расчет стоимости физического износа
3 Расчет остаточной стоимости существующего компонента
Расчет устранимого функционального износа (по затратам на
ликвидацию с учетом расходов по демонтажу существующего
элемента, его утилизационной стоимости и затрат на установку
нового компонента.)
Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необ%
ходимого компонента. В данном случае функциональное старение
оценивается как разница между затратами на установку нового ком
понента и стоимостью устранения функционального старения.
Например, в офисе отсутствует внутренняя телефонная сеть. Если
бы она была смонтирована, годовая валовая арендная плата увеличи
валась бы на $3000. Валовой рентный мультипликатор для данного
объекта равен 8. Текущая стоимость выявленного функционального
старения – $24000 ($3000 ? 8). На дату оценки затраты по установке
внутренней телефонной сети составляют $22 000, что позволяет