Страница 6
мости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр)
аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога
требует корректировки на выявленные различия между ним и оцени
ваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируе
мого оборудования, условия финансирования и т.д.).
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта оп
ределяется путем умножения откорректированной стоимости едини
цы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).
Для определения величины затрат обычно применяются различные
справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные
показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели
стоимости восстановительной стоимости.»
Для расчета используется следующая формула:
Сн = Се.с. ? So ? К1 ? К2 ? К3 ? К4 ? К5,
где: Сн — стоимость оцениваемого объекта;
Се.с. — стоимость 1 кв. или кубического метра типичного соору
жения на базовую дату;
Sо — количество единиц сравнения (площадь или объем оцени
ваемого объекта)
К1 — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между
оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по
площади, объему, прочим физическим параметрам;
К2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 — коэффициент изменения стоимости строительномонтаж
ных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 — коэффициент, учитывающий НДС (%).
В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения ти
пичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо со
блюдать сходство функционального назначения, физических харак
теристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в экс
плуатацию и другие характеристики.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по
стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расче
тах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не
идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета мо
жет являться ежеквартальное издание КОИНВЕСТ «Индексы цен в
строительстве» (межрегиональный информационноаналитический
бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике
текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строитель
номонтажные работы, материалы, конструкции, технологическое
оборудование по всем регионам России).
Метод разбивки по компонентам основан на использовании каче
ственно другой информации. Отдельные строительные компоненты
здания: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по сто
имостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты,
необходимые для возведения единицы объема конкретного компо
нента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимос
тей всех компонентов по формуле:
,
где Сзд. — стоимость строительства здания в целом;
Vj — объем jго компонента;
Cj — стоимость единицы объема;
N — количество выделенных компонентов здания;
Кн — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между
оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для
идентичного объекта Кн = 1);
Ки — коэффициент, учитывающий совокупный износ.
Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:
! метод субподряда;
! разбивка по профилю работ;
! выделения затрат.
Метод субподряда основан на использовании информации о стои
мости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых
генеральным подрядчиком со специализированными строительным
организациями — субподрядчиками. Полная восстановительная сто
имость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным
строительномонтажным работам.
Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восста
новительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных спе
циалистовстроителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)
Метод выделенных затрат предполагает системное использова
ние единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий,
после чего результаты частных оценок суммируются.
Метод количественного обследования предполагает создание но
вой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих
целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ,
а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдель
ных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются пря
мые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие
полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает наиболее точный ре
зультат полной восстановительной стоимости, однако является наи
более трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в
области проектносметного дела.
Cзд. Vj
n?
Cj ? Кн ? Ки ? =
9.3. Оценка общего накопленного износа
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий бу
дет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная
причина — потеря стоимости под влиянием различных факторов,
вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания
обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответстви
ем функциональных характеристик современным представлениям
рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирова
ния объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы