Страница 16
классифицировать износ как устранимый. Если бы данная работа
входила в состав строительных работ, то затраты равнялись бы
$21 000.
Устранимый функциональный износ, требующий замены сущест%
вующего компонента. Устранимое функциональное старение компо
нента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его
несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью,
ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент
требует замены или модернизации. Показателем затрат служит сто
имость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость сов
ременного нового компонента плюс затраты на установку минус фи
зический износ имеющегося компонента плюс чистая остаточная
стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответ
ствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому
остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.
Расчет неустранимого функционального износа (методами
капитализации убытков и парных продаж)
6 Расчет суммарного функционального износа
Стоимость действующего компонента $0
Минус начисленная ранее амортизация – 0
Плюс
Сумма всех затрат на восстановление + 22 000
Или
Стоимость убытков + 0
Минус стоимость установки нового компонента – 21 000
Итого сумма функционального старения – $1 000
Например, здание оборудовано системой отопления, которая не
отвечает современным стандартам и подлежит модернизации. Если
данный элемент заменить, то арендатор готов платить более высо
кую арендную плату, увеличивающую чистый операционный доход
на $400. Коэффициент капитализации для данного типа зданий
равен 15%, капитализированная стоимость дополнительного дохода
– $2666 ($400 : 15%), что больше затрат на модернизацию. Стоимость
демонтажа действующей системы и установки современной состав
ляет $2000. Если бы такая система была установлена в ходе стро
ительства здания, то затраты на ее установку составили бы $1500.
Стоимость существующей системы отопления согласно смете вос
становительных затрат — $2500. Система отопления считается долго
живущим компонентом и физически изношена на 40%.
Устранимый функциональный износ, вызванный избыточной доста%
точностью. Данное функциональное старение связано с наличием у
оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требо
вания, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим
образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа из
быточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в против
ном случае избыточную достаточность экономически нецелесообраз
но устранять.
Например, оцениваемый объект представляет собой склад, обору
дованный холодильными установками, а часть здания оборудована
под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в до
полнительном офисном помещении и готов дополнительно платить
по $150 в месяц, если одно складское помещение будет переоборудо
вано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных
офисных помещений равен 8,0. Износ классифицируется как устра
нимый, поскольку стоимость дополнительной арендной платы
$14 400 (150 ? 12 ? 
превысит затраты на демонтаж котла и перепла
нирование помещения, которые подрядчик оценивает на уровне
Стоимость действующего компонента $2500
Физический износ (минус) $1000
Стоимость восстановления функционально устаревшего
компонента с учетом его чистой остаточной стоимости
+$2000
Стоимость установки этого же компонента при
строительстве здания
– $1500
Итого сумма функционального старения $2000
$13 500. Если бы помещение изначально было построено как офис, то
затраты составили бы $12 000. Восстановительная стоимость холо
дильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении
и рассматриваемого как коротко живущий компонент с физическим
износом 60%, составляет $8 000. Данное складское помещение явля
ется долго живущим элементом, восстановительная стоимость кото
рого равняется $12 000, а физический износ составляет 20%. Оста
точная стоимость помещения — $9600 = 12000 ? (1 — 0,2) уже вклю
чена в показатель затрат, поэтому отдельно ее учитывать не следует.
Оценка неустранимого функционального старения
Неустранимое функциональное старение не подлежит устранению
в силу экономической нецелесообразности. Оно обычно вызвано от
сутствием, неисправностью, избыточной достаточностью компонента.
Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/не%
исправностью компонента.
Например, если бы гостиница полностью была оборудована ду
шевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная
плата составила бы $15000. Валовой рентный мультипликатор для
подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа
местного рынка, равен 7,0. В силу конструктивных особенностей и
длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудо
вано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжать
ся в течение неопределенного периода времени. Если бы проект зда
ния предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти ра
боты при строительстве здания составили бы $90 000.
Стоимость действующего компонента $8 000
Физический износ (минус) $4 800
Стоимость восстановления функционально устаревшего
компонента с учетом его чистой остаточной стоимости