Страница 8

нивание актива не только из-за физического износа, но и обесценивание из-за функцио-
нального (морального) устаревания. Момент времени полного износа актива назовем
концом срока экономической жизни актива.
В теории оценки существует близкий по названию термин внешнее (экономическое)
устаревание. Он трактуется как потеря стоимости объекта из-за действия внешних по
отношению к объекту причин. В нашем случае причинами износа являются причины,
связанные со свойством объекта противостоять внутренним и внешним факторам, оказы-
вающим влияние на его физический и функциональный износ: долговечность материалов

конструкции, качество строительства, соответствие архитектурно-планировочных реше-
ний требованиям рынка, потенциальная доходность и т.п.
С точки зрения рынка, лучшим способом оценки этого износа может быть анализ
динамики цены продажи актива (или продажи аналогичных ему активов) в течение всего
срока экономической жизни. Сложность проведения такого исследования, по крайней
мере, в отношении недвижимости, связана с достаточно длительным сроком экономиче-
ской жизни объекта, соизмеримым со сроком человеческой жизни. Альтернативным спо-
собом такого исследования может быть исследование динамики изменения во времени
текущей стоимости будущего потока доходов, которые способен генерировать актив.
Действительно, с точки зрения доходного подхода рыночную стоимость актива мож-
но определить как текущую стоимость будущих доходов, которые планируется в буду-
щем получить от его использования. Следовательно, в общем случае, стоимость актива
на некоторый q-й момент времени (остаточную стоимость) в дискретном варианте можно
определить так [11]:
.
+
=
=
-
n
s q
s q
s
s ) Y 1 (
I V , (2.15)
где n - срок экономической жизни, s - момент времени оценки стоимости, Y - некоторая
норма дисконтирования, определяющая доходность актива.
Из анализа (2.15) следует, что стоимость актива является функцией четырех пара-
метров: времени оценки s, дохода I, доходности Y и оставшегося срока экономической
жизни (n-s).
Известно, что исследования в этом направлении проводятся за рубежом [51]. Напри-
мер, такой подход соответствует одному из теоретических положений, озвученных на
Международной конференции по вопросам определения величины основного капитала,
состоявшейся в Канберре с 10 по 14 марта 1997 года: стоимость основного каптала зави-
сит от его полезности для производства. Более того, известно18, что западные оценщики
экономический износ и срок полезного использования определяют на основании сле-
дующего утверждения: остаточная экономическая стоимость (рыночная стоимость) объ-
екта в каждый момент времени должна быть равна дисконтированному потоку будущего
дохода, приносимого этим объектом. Именно таким образом вычисляются кривые зави-
симости износа от времени, разработанные в университете штата Айова. При этом, вид
кривой по этой методике определяется следующими параметрами: экономическое время
18 Тришин В.Н. Задача выбора способа начисления амортизационных отчислений для промышленных
предприятий. // Вопросы оценки. No298 (стр. 22).

жизни, износостойкость и уровень инфляции в стране, где производится оценка. Идея
такого подхода начинает находить поддержку и среди российских специалистов. В част-
ности, М. Гордонов в своей статье [8], ссылаясь на материалы канберрской конференции,
утверждает, что стоимость основного капитала зависит от его полезности для производ-
ства, т.е. может быть определена на основе стоимости потока капитальных услуг, пред-
ставляемых за счет его использования. Гордонов [8] призывает к необходимости соот-
ветствующей научно-методической проработки вопросов оценки актива исходя из его
производительного потенциала.
Рассмотрим один из возможных подходов такой проработки. Допустим, что фонд
возврата первоначальных инвестиций формируется с учетом начисленных сложных про-
центов. Если обозначить конец срока владения (холдингового периода) актива через k, а
срок экономической жизни через n, то условие полного возврата потерь рыночной стои-
мости актива (капитала) можно записать, с учетом (2.15), в виде следующего равенства:
. = + . + .
+ = =
-
k
0 q
q n
k q
k q
q ) 0 ( V ) i 1 ( ) q ( A
) Y 1 (
I
,
где Aq - отчисления для возврата истощаемого актива в q-й момент времени, V0 - на-
чальная рыночная стоимость актива, i - некоторая ставка процента фонда возврата капи-
тала.
Если предположить постоянство ежегодных отчислений для возврата капитала Аq=A,
то из последнего выражения можно определить их величину:
.
.
=
=
+
+ . -
= k
0 q
q
n
k q
) q - k (
q 0
) i 1 (
) Y 1 ( I V
A ,
или, с учетом формул сложного процента,
) i , k ( SFF ) Y 1 ( I V A
n
k q
) q k (
q 0 . .
.
.
..
.
+ . - = .=
- ,
где SFF(k,i) - фактор фонда возмещения.
Из анализа данного выражения следует, что для правильной оценки отчислений, не-
обходимых для полного возврата изнашиваемой части доходного актива в момент вре-
мени k, необходимо знание тенденции или модели изменения чистого операционного до-
хода Iq в будущем.

Если характер изменения дохода выразить в виде некоторой функции времени f(q),
то выражение для оценки размера отчислений А для возврата капитала можно предста-