Страница 10

аналогична динамике прогрессирующего износа.
20 Первая форма связана со снижением стоимости возведения аналогичных зданий.
21 Вторая форма определяет устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитек-
турным объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим
требованиям.
Рис.2.5. Изменение стоимости при
прогрессирующем износе
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
Значение функции стоимости

Характер изменения стоимости доходного актива при ia>0 в целом соответствует ре-
зультатам исследований, предпринятых в середине 20 века немецким ученым Россом и
русскими учеными В. Балашовым и В. Анисимовым [1,22], которые при оценке тенден-
ций изменения стоимости каменных домов во времени получили аналогичные кривые
(см. Рис. 2.6).
На основе анализа этих кривых Росс предложил следующие математические модели
износа каменных домов во времени (см. Рис. 2.7):
* при неудовлетворительном содержании здания (см. Ряд 1 на Рис 2.7) износ в про-
центом выражении
Д
Ф % 100 И .
= , где Ф - возраст здания, Д - долговечность
здания;
* при хорошем содержании здания (см. Ряд 2 на Рис. 2.7) 2

Д
Ф % 100 И .
= ;
* при среднем содержании здания (см. Ряд 3 на Рис 2.7) 2 Д 2
) Д Ф ( Ф % 100 И
.
+ . .
= .
Рис. 2.6. Динамика изменения стоимости
каменных домов

20 30 40 50 60 70 80 90 100
Возраст в годах
Ряд 1 - Росс
Ряд 2 - Балашов
Ряд 3 - Анисимов
Стоимость в процентах от
восстановительной стоимости
Ряд1
Ряд2
Ряд3

При ia<0 ="" (2.17)="" ="" ,="" ="" ="" ="">
актива (см. Рис. 2.8).
В последнем Положении по бухгалтерскому учету [33], зарегистрированном в Ми-
нистерстве юстиции 13 января 1998 года, вводится способ списания стоимости по сумме
чисел лет срока полезного использования. В соответствии с этим способом (см. Рис 2.9)
изменение стоимости актива происходит так:
Vq=Vq-1 -Vo .(n-q)/[0,5 .n .(n+1)],
где q - текущий номер года, n - срок полезной жизни. Совместный анализ тенденций из-
менения стоимости, изображенных на Рис 2.8 и Рис. 2.9, на первый взгляд, говорит об их
абсолютной идентичности.
Однако заметим, что изгиб кривой изменения стоимости, построенной на основе
функции износа (2.17), зависит от величины аргумента ia. А характер кривой изменения
стоимости при амортизации по способу списания стоимости по сумме чисел лет срока
полезного использования является жестко фиксированным.
Рис. 2.7. Снижение стоимости зданий по Россу

0,2
0,4
0,6
0,8

1,2
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Возраст в годах
Стоимость
Ряд1
Ряд2
Ряд3
Рис.2.8. Изменение стоимости при
регрессирующем износе
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
Значение функции
стоимости

Более того, можно найти такую величину аргумента ia, при котором функция (2.17),
точно воспроизведет динамику изменения стоимости при амортизации по способу спи-
сания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования (см. Рис. 2.10).
Итак, как было показано выше, аргумент ia по существу определяет динамику изме-
нения стоимости актива во времени. С другой стороны, аргумент ia является своеобраз-
ным показателем доходных свойств актива. Чем сильнее они проявляются, тем более
чувствителен (эластичен) актив к функциональному износу.
Здравый смысл подсказывает, что стоимость объектов недвижимости, которые по
своему прямому назначению используются не в целях извлечения дохода, в отличие, на-
пример, от доходных домов, в меньшей степени должны реагировать на функциональ-
ный износ. Учитывая эту особенность аргумента ia как некоторого аналога нормы доход-
ности актива, определим его как ставку процента функции износа.
Рис.2.9. Изменение стоимости при амортизации
по сумме чисел лет срока полезной жизни

0,2
0,4
0,6
0,8

1,2
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
Значение функции стоимости
Рис. 2.10. Сравнительный анализ схем
изменения стоимости

0,2
0,4
0,6
0,8

1,2
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Номер года
Значения функций
стоимости

Функциональный износ, как было отмечено выше, является следствием соотношения
спроса и предложения на рынке на оцениваемый актив. Только что созданный актив, как
правило, соответствует современным требованиям и стандартам, пользуется на рынке
спросом и, вследствие этого, обладает определенное время высокой полезностью и, сле-
довательно, высокой рыночной стоимостью.
Рыночные требования и стандарты меняются гораздо быстрее, чем физическое каче-
ство актива. Через некоторое время (для доходной недвижимости, наверное, не больше
40-50 лет) доходный актив начинает “выходить из моды”, уступает по своим характери-
стикам современным конкурентам и его ценность с точки зрения привлечения инвести-
ций, полезность в целом и, следовательно, рыночная стоимость начинают ускоренно па-
дать. Таким образом, для кривой изменения стоимости из-за функционального износа
характерно вначале медленное и после определенного периода ускоренное падение. Та-
кой вид экономического износа или утрата полезности, как было отмечено выше, назы-
вается прогрессирующим. При этом явной доминантой в интегральном износе является
функциональный износ.
В целом, можно говорить о трех моделях износа: первая - прогрессирующий износ,