Best-Ocenki.ru

 доход ФВ
of
1 B I =1000 .SFF(3;iP=5%) . ) 1 1 ( ) 05 , 0 1 ( - + = 1000 .0,317 .1=317 у.е.
Итого совокупный доход: of
1 B
on
1 B
on
1 L 1 I I I I + + = =467 у.е.
Доход 2-го года раскладывается следующим образом:
доход на инвестиции, вложенные в землю
on
2 L I = Y VL . = 500 .0,10=50 у.е;
доход на инвестиции, вложенные в здание
on
2 B I = 1 , 0 %) 5 ; 1 2 ; 3 ( bal 1000 . - . = 1000 .0,68 .0,10=68 у.е.;
 доход ФВ
of
2 B I =1000 .SFF(3;5%) . ) 1 2 ( ) 05 , 0 1 ( - + = 1000 .0,317 .1,05=333 у.е.
Итого совокупный доход: of
2 B
on
2 B
on
2 L 2 I I I I + + = =451 у.е.
Рис. 2.21. Диаграмма денежных потоков

50 50 50 68 35

333 350 317
467 451 500
-500
-1000
-1200
-1000
-800
-600
-400
-200

0 1 2 3
Номер года
денежный поток

И, наконец, доход 3-го года:
доход на инвестиции, вложенные в землю
on
3 L I = Y VL . = 500 .0,10=50 у.е.;
доход на инвестиции, вложенные в здание
on
3 B I = 1 , 0 %) 5 ; 1 3 ; 3 ( bal 1000 . - . =1000 .0,35 .0,10=35 у.е.;
 доход ФВ
= of
3 B I 1000 .SFF(3;5%) . ) 1 3 ( ) 05 , 0 1 ( - + =1000 .0,317 .1,1025=350 у.е.
Итого совокупный доход: of
3 B
on
3 B
on
3 L 3 I I I I + + = =435 у.е.
Накопления в фонде возмещения при ставке в 5%, равные
1000 317 %) 5 ; 3 ( S VSF = . = , обеспечат полный возврат первоначальных инвестиций.
Далее, выполним оценку рыночной стоимости путем дисконтирования доходов:
PV=467/(1+0,10)+451/(1+0,10)2+(435+500)/(1+0,10)3=425+373+702=1500.
Таким образом, текущая стоимость нашего потока доходов оказалось равной сумме
первоначальных инвестиций.
Аналогичный результат можно получить по известной из теории оценки формуле
(2.33):

317 , 0
1000 500
1000 1 , 0
467 VP =
+
+
= .
Рассмотрим на условиях Примера 2.1 для предпосылки Ринга пример оценки полно-
стью амортизируемого актива (VL=0). Результаты расчетов представлены в Табл. 2.3.
Таблица 2.3.
No Наименование позиций Формулы расчета Год
k=1 K=2 k=3
1 Функция изменения стоимо-
сти
bal(3;k;5%) 1 0,68 0,35
2 Стоимость Vo . bal(3;k;5%) 1000 683 350
3 Доход на капитал Ion=Vo . bal(3;k;5%) .Y 100 68 35
4 Доход для возврата капитала Iof=Vo . SFF (3;5%) .(1+0,05)k-1 317 333 350
5 Совокупный доход Ik=Ion
k+Iof
k 417 401 385
6 Фактор дисконта (1+Y)-k 0,91 0,83 0,75
7 Текущая стоимость дохода Ik(1+Y)-k 379 332 289
8 Итого рыночная стоимость . + k
k ) Y 1 /( I 1000
Аналогичный результат можно получить по формуле (2.33):

317 , 0 1 , 0

) i , n ( SFF Y
I V
p
1 =
+
=
+
= .

В Табл. 2.3 стоимость объекта недвижимости для каждого года (см. 2 строку) рас-
считывалась с использованием ранее введенной функции (2.17).
Выполним оценку этой стоимости для каждого года анализа с использованием фор-
мулы (2.15):
Год 1: 1000
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
417 V 3 2 1 =
+
+
+
+
+
= ;
Год 2: 683
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
401 V 2 2 =
+
+
+
= ;
Год 3: 350
) 1 , 0 1 (
385 V3 =
+
= .
Здесь, как и для предпосылок Инвуда и Ринга, разными методами получены одина-
ковые результаты, подтверждающие корректность ранее введенной функции (2.17).
В соответствии с полученными результатами построим график изменения стоимости
улучшений от времени (см. Рис. 2.22). Из анализа графика следует, что тенденция изме-
нения стоимости также соответствует тенденциям изменения стоимостей, изображенных
на Рис. 2.5 и Рис. 2.6.
На Рис. 2.23 представлена диаграмма изменения совокупного дохода собственника
для трех моделей возмещения капитала. При этом для модели Инвуда (ряд 1: 452; 452;
452) характерен постоянный совокупный доход. А для моделей Хоскольда (ряд 2: 467;
451; 435) и Ринга (ряд 3: 483; 450; 417) - снижающиеся потоки совокупных доходов.
Рис. 2.22. Стоимость

0 0

0 1 2 3 4
Номер года
Рис. 2.23. Диаграмма изменения денежных потоков
452 452 452

450 460

ток, у. е.

Итак, только при условии возврата капитала по модели Инвуда имеет место посто-
янный поток совокупного дохода. Во всех других случаях поток дохода, который гене-
рирует объект недвижимости, имеет тенденцию к снижению.
В [53] отмечается, что возврат капитала (реинвестирование) по модели Хоскольда
рекомендуется для очень прибыльных инвестиций. На Рис. 2.24 представлена диаграмма
денежных потоков при условии возврата капитала по этому методу, соответствующая
следующим исходным данным.
Пример 2.4.
Высокодоходный проект (например, золотоносное месторождение) приобретен за
собственные средства в размере 1500 у.е. Норма отдачи на собственный капитал проекта
принята в размере 40% годовых. Ставки процента фондов амортизации и возмещения
равны 5 процентам годовых. К концу срока экономической жизни (3 года) проект полно-
стью исчерпывает себя и приобретает “нулевую” рыночную стоимость. В соответствии с
этими данными совокупный доход собственника раскладывается по годам следующим
образом.
Рис. 2.24. Диаграмма денежных потоков

-1500
210 410 600
476 525 500
-2000
-1500
-1000
-500

0 1 2 3
Номер года
Денежный поток, у. е.

Доход 1-го года:
 доход от проекта
on
1 I = 4, 0 %) 5 ; 1 1 ; 3 ( bal 1500 . - . =1500 .1 .0,40=600 у.е.;
 доход ФВ
= of
1 I 1500 .SFF(3;5%)= 1500 .0,317=476 у.е.
Итого совокупный доход: of

on
1 1 I I I + = =1076 у.е.
Доход 2-го года:
 доход от проекта
on
2 I = 4 , 0 %) 5 ; 1 2 ; 3 ( bal 1500 . - . = 1500 .0,683 .0,40=410 у.е.;
 доход ФВ
= of
2 I 1500 .SFF(3;5%) . ) 05 , 0 1 ( + =500 у.е.
Итого совокупный доход of