Страница 7

Ряд1
Ряд2
Ряд3

Накопление средств в фонде возмещения к концу срока кредита можно представить
следующим образом:
. V ) Y , n ( S ) Y , n ( SFF V
) Y , n ( SFF V Y ) Y , 1 n ( S ) Y , n ( SFF V ) Y 1 )( Y , n ( SFF V
m m m m m m
n
1 q
m m m m m m m m m
1 q
m m m m
m
= =
. = + - + +
=
-
(2.14)
Из анализа (2.14) следует, что реинвестирование части дохода с учетом начисленных
процентов по ставке Ym (см. Ряд 1 на Рис. 2.3) обеспечивает полный возврат стоимости
закладной к концу срока действия договора.
Итак, закладная, погашаемая равномерными платежами, является истощаемым
(амортизируемым) доходным активом. Улучшения объекта недвижимости также являют-
ся истощаемым активом и, следовательно, с позиций альтернативных инвестиций при
оценке с использованием доходного подхода можно рассмотреть аналогичную схему
распределения дохода (управления доходом), который они генерируют в процессе эко-
номической жизни.
По аналогии со схемой погашения закладной можно говорить, что доход на инвести-
ции, вложенные в улучшения, прямо пропорционален их остаточной рыночной стоимо-
сти. Для корректного прогноза чистого операционного дохода необходим прогноз тен-
денции изменения стоимости улучшений или знание модели износа улучшений в процес-
се всей экономической жизни.
2.3. ИЗНОС ОЦЕНИВАЕМОГО АКТИВА И ЕГО ВОЗМЕЩЕНИЕ
В соответствии с теорией оценки недвижимости износ (от англ. - depreciation) опре-
деляется как уменьшение стоимости собственности в результате воздействия на нее от-
рицательных внутренних и внешних факторов [37]. Отсюда следует, что износ собствен-
ности можно определить как разность первоначальной и остаточной на момент оценки
износа стоимости собственности.

В России в настоящее время в отношении зданий, строений и сооружений повсеме-
стно принят порядок износа основных фондов, устанавливающий линейное снижение их
стоимости (бухгалтерская амортизация или износ по балансу), при котором стоимость
основных фондов каждый год убывает на нормативно определенный процент от стоимо-
сти на момент ввода в эксплуатацию этих фондов [17,41].
В соответствии с этим порядком амортизации списание стоимости актива осуществ-
ляется следующим образом (см. Рис. 2.4):
Vq=Vq-1-Aаморт,
где Vq - стоимость актива в q-й момент времени, Vq-1 - стоимость актива в (q-1)-й момент
времени Aаморт - ежегодное уменьшение стоимости (амортизационные отчисления):
Aаморт =Vo . iаморт.
Здесь Vо - первоначальная стоимость актива, а iаморт - фиксированная норма
амортизации.
Амортизационные отчисления являются частью производственного капитала, пере-
ходящего в форму товарного, или частью стоимости основных фондов, поступающих из
производства в обращение. Основная задача этих отчислений состоит в постепенном
возвращении иммобилизированных в момент инвестиций средств. Такая концепция, на-
званная в свое время “натуралистической”, призвана решать проблему воспроизводства
основных фондов в натуральной форме. Содержание этой концепции полностью соот-
ветствует концепции возврата первоначальных инвестиций при оценке рыночной стои-
мости объекта недвижимости доходным методом. Однако при оценке недвижимости воз-
врат первоначальных инвестиций осуществляется за счет фонда возврата (фонда возме-
щения) с учетом начисленных процентов [7,37,46,53].
Для правильного применения концепции возмещения в доходном подходе необхо-
дим прогноз изменения стоимости основных фондов (в оценке недвижимости - улучше-
ний) с учетом влияния факторов рынка на это изменение.
Рис.2.4. Изменение стоимости при
линейном износе
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
стоимость

Базой для бухгалтерской амортизации является балансовая стоимость основных
фондов, которая, как показали результаты последней переоценки в нашей стране, суще-
ственно отличается от рыночной стоимости [21]. Кроме того, бухгалтерская амортизация
не учитывает воздействие рыночных факторов на износ объекта недвижимости, напри-
мер, изменение доходности и инвестиционного потенциала оцениваемого имущества во
времени [24]. Цена товара или актива на рынке в соответствии с современной экономи-
ческой теорией стоимости определяется в первую очередь спросом и предложением на
этот актив, которые формируются на основе полезности актива, признаваемого рынком.
Линейная же схема амортизации, игнорируя полезность актива, по сути своей, в большей
степени отражает динамику его физического износа. Между тем, для рынка доминирую-
щим является функциональный износ (функциональное устаревание), который в значи-
тельной степени сокращает срок экономической жизни актива и определяет иную (скорее
нелинейную, чем линейную) динамику износа актива во времени. Исходя из этого, центр
тяжести в определении износа объекта недвижимости при оценке его рыночной стоимо-
сти необходимо переносить на функциональный износ актива.
2.3.1. Модели экономического износа
Прежде чем анализировать возможные схемы (модели) износа оцениваемого актива,
рассмотрим возможную динамику изменения его рыночной стоимости во времени. При
этом процесс уменьшения рыночной стоимости актива во времени назовем экономиче-
ским износом (обесцениванием) или просто износом и будем понимать под этим обесце-