Best-Ocenki.ru

накоплений в фонде возмещения

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Номер года
Ряд1
Ряд2
Ряд3

Из анализа графика на втором рисунке следует, что полная компенсация происходит
только в конце срока полезной жизни улучшений. В любой другой момент времени на-
копления в фонде возмещения не обеспечивают компенсации потери стоимости улучше-
ний и, следовательно, в момент реверсии собственник может понести убытки, равные
разности остаточной стоимости улучшений и накопленной суммы.
Выше было заявлено, что регрессирующий износ как аналог ускоренного, противоре-
чит природе экономического износа. Действительно, при регрессирующем износе аргу-
мент ia находится в области отрицательных значений. Ранее мы установили, чтобы обес-
печить в любой момент времени полный возврат первоначальных инвестиций за счет до-
хода и реверсии необходимо ориентироваться на фонд возмещения со ставкой ip, равной
ia. Следовательно, для выполнения этого равенства при регрессирующем износе, необхо-
димо использовать и фонд возврата с отрицательной ставкой процента. Отрицательная
ставка процента, как это следует из (2.25), превращает такой фонд в фонд поглощения,
что противоречит изначальной задаче фонда - накапливать средства для возврата перво-
начальных инвестиций.
Далее, выражение (2.26) позволяет проследить динамику формирования рыночной
стоимости объекта при условии анализа денежных потоков на всем периоде экономиче-
ской жизни объекта. Если период анализа ограничен некоторым прогнозным периодом k,
то при оценке объекта необходимо предусмотреть продажу оставшейся части актива. В
этом случае выражение для анализа динамики формирования рыночной стоимости объ-
екта недвижимости будет выглядеть так:
,
) Y 1 (
V
) Y 1 (
Y V ) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y V
V k
k
Pk
k
1 q
q
q
q L
) 1 q (
P P B q ) 1 q ( B
o +
+
+
. + + . . + .
= .=
-
-
(2.29)
где VP,k - стоимость реверсии в конце прогнозного периода:
] i ), k n [( SFF B Y
Y V ) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y V V
P k 1 k
1 k L
k
P P B 1 k Bk
Pk - . +
. + + . . + .
=
+
+ + . (2.30)
Здесь VB - стоимость первоначальных инвестиций в изнашиваемую часть актива, а
Bk - их доля в общей стоимости объекта в k-й момент времени:
L Bk
Bk
k V V
V
B
+
= .

Из (2.30) следует, что стоимость реверсии в конце прогнозируемого периода владе-
ния формируется на базе дохода первого послепрогнозного года.
Если VL=0, что соответствует оценке полностью истощаемого актива, (2.30) можно
представить в следующем виде:
] i ), k n [( SFF Y
) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y ) i , k , n ( bal V
V
P 1 k
k
P P B 1 k a B
Pk - +
+ . . + . .
=
+
+ . (2.31)
Выделим из правой части данного выражения произведение VB .bal(n,k,ia):
] i ), k n [( SFF Y
) i , k , n ( bal
) i 1 ( ) i , n ( SFF Y
) i , k , n ( bal V V
P k
a
k
P P
1 k
a B Pk - +
+ .
+
. . =
+
.
Можно показать, что

] i ), k n [( SFF Y
) i , k , n ( bal
) i 1 ( ) i , n ( SFF Y
P k
a
k
P P
1 k
.
- +
+ .
+ +
.
Это означает, что
) i , k , n ( bal V V a B Pk . = . (2.32)
Таким образом, для полностью истощаемого актива стоимость реверсии в k-й момент
времени, определяемая в соответствии с формулой (2.31), целиком и полностью совпада-
ет с его остаточной стоимостью.
При k=0 выражение для оценки стоимости реверсии (2.30) приобретает следующий
вид:
) i , n ( SFF
V V
V Y
Y V ) i , n ( SFF V Y V V
P
L B
B

1 L P B 1 B
P
.
+
+
. + . + .
= . (2.33)
Числитель (2.33) равен доходу 1-го года:
1 L P B 1 B 1 Y V ) i , n ( SFF V Y V I . + . + . = .
Он состоит из трех составляющих: дохода на инвестиции, вложенные в улучшения
1 B Y V . ; дохода для их возврата инвестиций ) i , n ( SFF V P B . , при условии их эксплуата-
ции в течение всего срока экономической жизни; и дохода на инвестиции, вложенные в
приобретение земельного участка 1 L Y V . . Нетрудно заметить, что при k=0 имеет место
равенство: Vp=Vo, т.е. стоимость реверсии при отсутствии прогнозного периода равна
первоначальной стоимости актива.

Для полностью истощаемого актива выражение (2.33) будет выглядеть так:
B
P 1
P B 1 B
P V
) i , n ( SFF Y
) i , n ( SFF V Y V V =
+
. + .
= .
Таким образом, мы получили, что стоимость реверсии в начальный момент времени
для истощаемых и неистощаемых активов равна их первоначальной стоимости.
На Рис. 2.14 и Рис. 2.15 представлены две диаграммы.
На первой из них показана динамика функционирования доходного объекта недви-
жимости: покупка, эксплуатация с целью извлечения прибыли и продажа оставшейся
части актива (земельного участка) при достаточно малом, для наглядности, сроке эконо-
мической жизни в 3 года. На второй диаграмме показаны ежегодные отчисления в фонд
возмещения амортизируемой части актива - улучшений.
Диаграммы построены при следующих исходных данных.
Пример 2.1
Объект - земельный участок с улучшениями - приобретен по рыночной стоимости
за собственные средства за 1500 условных единиц (далее - у.е.). Из них за землю запла-
чено 500 у.е., а за улучшения 1000 у.е. Норма отдачи на собственный капитал проекта
принята в размере 10% годовых. Ставка процента ia функции износа и ставка процента
фонда возмещения iP равны между собой и численно равны норме отдачи на капитал22. В
конце срока экономической жизни осуществляется продажа оставшейся части актива
(земли) за те же 500 у.е.
Рис. 2.14. Диаграмма денежных потоков