Best-Ocenki.ru

70 37
452 452
-1000
50 50 50100
366 332 302

-500

-1200
-1000
-800
-600
-400
-200

0 1 2 3
Номер года
Денежный поток, у. е.
Рис. 2.15. Диаграмма Фонда
Возмещения
302 302 302 366 332 302

1 2 3
Номер года
Ряд 1 - ежегодные взносы
Ряд 2 - аккумулирование взносов
Денежный поток, у. е.
Ряд1
Ряд2

В соответствии с содержательными условиями примера совокупный доход собствен-
ника Iq (полный доход с учетом доходов фонда возмещения), генерируемый активом для
каждого года равен сумме:
2 of
Bq
1 of
Bq
on
Bq L q I I I I I + + + =
или
f o
Bq
on
Bq
on
Lq q I I I I + + = .
Пусть ip=Yq=Y=const. Тогда доход 1-го года (q=1), равный 452 у.е., раскладывается
на следующие составляющие (см. Рис. 2.14):
доход на инвестиции в землю
on
1 L I = Y VL . = 500 .0,10=50 у.е.,
 доход на инвестиции в здание (улучшения)
on
1 B I = 1, 0 %) 10 ; 1 1 ; 3 ( bal 1000 . - . =1000 .1 .0,10=100 у.е.,
 доход ФВ
of
1 B I =1000 .SFF(3;10%) . ) 1 1 ( ) 1 , 0 1 ( - + =1000 .0,302 .1=302 у.е.,
 совокупный доход of
1 B
on
1 B
on
1 L 1 I I I I + + = =452 у.е.
Доход 2-го года, равный опять же 452 у.е., соответственно раскладывается следующим
образом:
доход на инвестиции в землю
on
2 L I = Y VL . =500 .0,10=50 у.е.,
 доход на инвестиции в здание (улучшения)
on
2 B I = 1, 0 %) 10 ; 1 2 ; 3 ( bal 1000 . - . =1000 .0,7 .0,10=70 у.е.,
 доход ФВ
of
2 B I =1000 .SFF(3;10%) . ) 1 2 ( ) 1 , 0 1 ( - + =1000 .0,302 .1,1=332 у.е.,
22 В дальнейшем будем считать, что ставка процента ia функции износа всегда равна ставке процента
фонда возмещения ip.

 совокупный доход of
2 B
on
2 B
on
2 L 2 I I I I + + = =452 у.е.
И, наконец, доход 3-го года:
доход на инвестиции в землю
on
3 L I = Y VL . =500 .0,10=50 у.е.,
 доход на инвестиции в здание (улучшения)
on
3 B I = 1 , 0 %) 10 ; 1 3 ; 3 ( bal 1000 . - . =1000 .0,37 .0,10=37 у.е.,
 доход ФВ
= f o
3 B I 1000 .SFF(3;10%) . ) 1 3 ( ) 1 , 0 1 ( - + =1000 .0,302 .1,21= 366 у.е.,
 совокупный доход f o

on
3 , B
on
3 , L 3 I I I I + + = =452 у.е.
Из анализа денежных потоков (см. Рис. 2.14) следует, что при постоянстве дохода от
земли доход от здания снижается, а годовое приращение средств в фонде возмещения
ежегодно возрастает. Cуммарный денежный поток (совокупный доход) в данном случае
при iP=Y постоянен. Это связано с тем, фонд возмещения полностью компенсирует по-
тери дохода от здания.
Итак, в процессе анализа динамики формирования доходов для исходных данных
представленного выше примера мы получили следующую последовательность: 1 год –
452; 2 год - 452; 3 год - (452+500=952). В соответствии с принципом ожидания текущая
стоимость данного потока доходов должна быть равна рыночной стоимости оцениваемо-
го актива.
Действительно, для наших исходных данных, имеем:
PV=a(3;10%) .452+500/(1+0,10)3=2,487 .452+375,657=1500.
Аналогичный результат можно получить по формуле (2.33):
. 1500
302 , 0
1000 500
1000 1 , 0
452 V V o P =
.
+
+
= =
Рассмотрим также, что получит собственник в конце периода владения этим активом.
Стоимость продажи равна 500 у.е. Накопления в фонде возмещения VSF за три года мож-
но оценить по формуле:
1000 02 3 10%) ; 3 ( S VSF = . = .
Таким образом, общая сумма средств в конце периода владения активом равна его пер-
воначальной стоимости. Имея эти денежные средства на счете, собственник может либо
приобрести новый объект, либо восстановить улучшения старого путем, например, капи-
тального ремонта.

Проанализируем вариант оценки для случая полностью амортизируемого актива.
Для этого будем считать, что земельный участок в предыдущем примере имеет нулевую
рыночную стоимость (результаты расчетов представлены в Табл. 2.1).
В последней строке Табл. 2.1 приведен итоговый результат оценки - 1000 у.е.
Аналогичный результат можно получить по формуле (2.33):

302 , 0 1 , 0

) i , n ( SFF Y
I V
p
1 =
+
=
+
= .
В Табл. 2.1 стоимость объекта недвижимости для каждого года рассчитывалась с ис-
пользованием ранее введенной функции (2.17) (см. строку 2):
Табл. 2.1.
No Наименование позиций Формулы расчета Год
k=1 K=2 k=3
1 Функция изменения стои-
мости
bal(3;k;10%) 1 0,698 0,366
2 Стоимость Vo . bal(3;k;10%) 1000 698 366
3 Доход на капитал Ion=Vo . bal (3,k,10%) .Y 100 70 37
4 Доход для возврата капи-
тала
Iof=Vo . SFF (3;10%) .(1+10%)k-1 302 332 366
5 Совокупный доход Ik=Ion
k+Iof
k 402 402 402
6 Фактор дисконта (1+Y)-k 0,91 0,83 0,75
7 Текущая стоимость дохода Ik(1+Y)-k 366 332 302
8 Итого рыночная стоимость . + k
k ) Y 1 /( I 1000
Выполним оценку рыночной стоимости для каждого года анализа с использованием
формулы (2.15):
Год 1: 1000
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
402 V 3 2 1 =
+
+
+
+
+
= ,
Год 2: 698
) 1 , 0 1 (

) 1 , 0 1 (
402 V 2 2 =
+
+
+
= ,
Год 3: 366
) 1 , 0 1 (
402 V3 =
+
= .
Полученные результаты абсолютно идентичны, что позволяет утверждать о коррект-
ности использования функции (2.17) для оценки тенденции изменения стоимости.
В соответствии с полученными результатами построим график изменения стоимости
улучшений от времени (см. Рис. 2.16). Из анализа графика следует, что тенденция изме-
нения стоимости соответствует тенденциям изменения стоимостей, изображенных на
Рис. 2.5 и Рис. 2.6.

Данные Табл. 2.1 позволяют также продемонстрировать выполнение условия ком-
пенсации износа за счет дохода ФВ (строки 2 и 4):