Страница 18

on
2 2 I I I + = =910 у.е.
И, наконец, доход 3-го года:
доход от проекта
on
3 I = 4 , 0 %) 5 ; 1 3 ; 3 ( bal 1500 . - . =1500 .0,525 .0,40=210 у.е.;
 доход ФВ
= of
3 I 1500 .SFF(3;5%) . ) 1 3 ( ) 05 , 0 1 ( - + =525 у.е.
Итого совокупный доход of

on
3 3 I I I + = =735 у.е.
Можно убедиться, что дисконтирование этого потока доходов (1076; 910; 735) по
ставке в 40% годовых дает нам оценку стоимости, равную 1500 у.е. Выполним оценку
стоимости на базе дохода 1-го года по формуле (2.33):

317 , 0 4 , 0
1076 VP =
+
= .
Нетрудно видеть, что и в этом случае оценки совпали. Полученные выше результаты
позволяют сделать ряд выводов, касающихся экономической структуры доходов, кото-
рые генерирует объект недвижимости, а также взаимосвязи норм прибыли, ставок дис-
контирования, износа и его возмещения:

 доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим ее час-
тям: и к земле, и к улучшениям. При этом доход, относимый к улучшениям, име-
ет две составляющих: доход на капитал и доход для возврата (возмещения) ка-
питала, а доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капи-
тал;
 доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономиче-
ской жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, от-
носимый к земле, постоянен и неограничен во времени;
 доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется толь-
ко на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом;
 ставка процента ip фонда возмещения (возврата) капитала должна быть равна
ставке процента ia функции износа;
 фонд возмещения с ненулевой ставкой процента является генератором дополни-
тельного дохода собственника;
 совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые ге-
нерируют земля и улучшения, и дохода фонда возмещения.
Формирование фонда возмещения на основе динамики изменения стоимости исто-
щаемой части актива (улучшений) является принципиальным утверждением, которое
обязательно должно учитываться при оценке рыночной стоимости доходным методом,
как свободных земельных участков, так и объектов недвижимости, имеющих в своем со-
ставе и землю, и ее улучшения.
В соответствии с изложенной методологией точность и достоверность результата
оценки при использовании доходного подхода основаны на точности и достоверности
таких показателей, как чистый операционный доход и коэффициенты его преобразования
в текущую стоимость: нормы капитализации или дисконтирования.